Hvernig lán hentar þér?

Hver er munurinn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum? En jafngreiðslulánum og jöfnum afborgunum?


Það er ekki óeðlilegt að fá valkvíða þegar kemur að því að setja saman húsnæðislánið við fasteignakaup, sér í lagi þegar um fyrstu kaup er að ræða. Þegar kemur að því að velja lán er æskilegt að mynda sér skoðun út frá eigin þörfum og markmiðum til að tryggja að lánið henti þér. Þar sem lánsformin eru mismunandi er nauðsynlegt að spyrja sig að atriðum eins og:

  • Á ég að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Eða blandað?
  • Á ég að hafa jafnar afborganir eða jafnar greiðslur?
  • Á ég að hafa fasta vexti eða breytilega?
  • Á ég að hafa lánstímann til 40 ára eða mögulega styttri?

Í sjálfu sér er ekkert rétt eða rangt svar við þessum spurningum. Við vitum ekki hvaða lánsform verður hagstæðast fyrr en að lánstíma liðnum, því hlutirnir geta svo sannarlega breyst til lengri tíma litið. Í grunninn snýst þetta um að velja lán sem hentar þér og þínum þörfum og ekki má gleyma að hægt er að blanda eiginleikum lána saman, til dæmis skipta láninu í tvennt og hafa annað lánið verðtryggt með breytilegum vöxtum en hitt lánið óverðtryggt á föstum vöxtum.

Þar að auki er endurfjármögnun lána orðin mun algengari en áður og gæti verið tilefni til að skoða slíkt þegar vextir eða verðbólga hafa tekið miklum breytingum eða jafnvel geta okkar til að greiða af lánum. Númer eitt er að gefa sér tíma og kynna sér málin vel og vandlega svo svo hægt sé að taka upplýsta ákvörðun. Húsnæðiskaup eru í flestum tilvikum ein stærsta fjárfesting á lífsskeiðinu og því er um að gera að vanda sig og skoða alla möguleika.

Verðtryggt vs. óverðtryggt

Verðtryggð lán eru tengd vísitölu neysluverðs (verðbólgu) og breytast þegar verðlag í landinu hækkar eða lækkar. Í upphafi greiðum við minna af verðtryggðum húsnæðislánum en af óverðtryggðum lánum en fyrir vikið er eignamyndum yfirleitt hægari og verðbólgan leggst eins og vextir við höfuðstólinn. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er hins vegar þyngri í upphafi og eignamyndum yfirleitt hraðari. Almennt eru vextir á óverðtryggðum lánum hærri en af verðtryggðum lánum og má segja að verðbólgan sé innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána. Það er ekki óalgengt að fólk leiti í verðtryggð lán þegar greiðslugeta er í lægri kantinum eða ef fólk kýs að hafa viðráðanlegri afborganir þar sem óverðtryggð lán krefjast almennt hærri greiðslubyrði.

Jafnar afborganir vs. jafnar greiðslur

Þegar talað er um greiðslufyrirkomulag láns er átt við með hvort lántaki vilji að lánið sé með jöfnum afborgunum eða jöfnum greiðslum. Ef lán er með jöfnum greiðslum greiðir lántaki um það bil sömu upphæð um hver mánaðamót (ef vextir sveiflast lítið eða eru fastir til dæmis). Greiðslubyrðin er því stöðugri sé miðað við jafnar afborganir en aftur á móti greiðist höfuðstóllinn hægar niður. Í upphafi  vega vextir þyngra og afborganir af höfuðstól minna en dæmið snýst svo við þegar líður á lánstímann. Algengara er að fólk velji jafnar greiðslur umfram jafnar afborganir, trúlega vegna þess að greiðslubyrðin er lægri. Lán greiðast hins vegar hraðar niður með jöfnum afborgunum en á móti kemur að mánaðarlegar greiðslur eru þyngri framan af lánstímanum. Þegar lán er með jöfnum afborgunum er höfuðstóllinn alltaf greiddur jafn mikið niður og dreift jafnt yfir lánstímann, auk þess fara afborganir lækkandi eftir því sem líður á líftíma lánsins og vextir og höfuðstóll minnka jafnt og þétt.

Fastir eða breytilegir vextir og lánstími

Að festa vexti er eins konar trygging fyrir því að vextir munu ekki hækka (eða lækka) í ákveðinn tíma, oftast 3 eða 5 ára tímabil. Fastir vextir eru alla jafna hærri heldur en breytilegir vextir á óverðtryggðum lánum, eins og þeir eru hverju sinni, sem þýðir að þú greiðir aðeins meira fyrir að festa þá ef vextir á markaði munu lækka. Aftur á móti geta breytilegir vextir ýmist hækkað, lækkað eða staðið í stað á lánstímanum sem grundvallast af markaðsaðstæðum hverju sinni, svo sem fjármögnunarkostnaði lánveitanda á markaði, stýrivöxtum Seðlabankans og svo framvegis. Gott er að hafa í huga að hægt er að festa vexti á óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum með svokallaðri skilmálabreytingu, en það getur verið ákjósanlegt ef vaxtahækkanir eru framundan og til að tryggja stöðuga greiðslubyrði næstu 3-5 árin.

Síðan er það lánstíminn. Vanalega er hámarks lánstími húsnæðislána um 40 ár hjá lánveitendum á markaði. Það er ekki þar með sagt að þú þurfir að taka lán til 40 ára heldur getur þú valið um að stytta í láninu svo lengi sem greiðslubyrði er viðráðanleg og rúmast innan lánareglna. Mikilvægt er að kanna hvort þú getir tekið lán til styttri tíma áður en endanleg ákvörðun fer fram. Eftir því sem lánstíminn er styttri, þeim mun minna fer í vexti og að öllu óbreyttu verður þú orðinn skuldlaus fyrr á ævinni.  

Góð ráð að lokum

Gott er að prófa sig áfram í þessum efnum með húsnæðislánareiknivél til að sjá hvernig dæmið lítur út. Þannig færðu skýra mynd af því hvernig lánsformin virka og góða vísbendingu um hver heildarkostnaður lánsins er eftir mismunandi tegundum. Ennfremur kostar ekkert að koma til okkar í húsnæðislánaráðgjöf ef þú vilt fara yfir málið með sérfræðingi og er hægt að bóka tíma á netinu.

Svona eignast þú íbúð


Upptaka frá fræðslufundi Íslandsbanka um ferlið við íbúðarkaup.

Rætt er um notkun séreignarsparnaðar við útborgun, kauptilboð, lántöku, greiðslumat og fleira sem gott er að þekkja áður en haldið er af stað.

Höfundur


Páll Frímann Árnason


Vörustjóri útlána hjá Íslandsbanka

Senda tölvupóst