Athugið

Þessi grein er meira en sex mánaða gömul og tölfræði gæti hafa breyst

25. maí 2023

Hvernig get ég lækkað mánaðarlegar greiðslur á húsnæðisláninu?

Nú er mikið rætt um vexti og hækkandi afborganir á óverðtryggðum húsnæðislánum vegna þeirra miklu breytinga sem hafa orðið á vaxtaumhverfinu undanfarin misseri.

Þessar vaxtahækkanir sem um ræðir snerta fyrst og fremst þau sem greiða af lánum sem bera óverðtryggða breytilega vexti eða eru með lán á föstum vöxtum sem eru að losna.

Hér má finna nokkrar leiðir ásamt dæmum sem geta hentað til að létta undir mánaðarlegum afborgunum, en slíkar aðgerðir geta hægt á eignamyndun íbúðarhúsnæðis.

Greinin skiptist í eftirfarandi kafla:

Sameina lán með endurfjármögnun
Lengja lánstíma upp í 40 ár
Vaxtagreiðsluþak Íslandsbanka
Ráðstafa hluta af séreignarsparnaði inn á afborgun óverðtryggðs láns
Festa vexti til að tryggja fyrirsjáanleika
Jafnar afborganir vs. jafnar greiðslur

Sameina lán – eru heildarskuldir undir 70% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis?

Ef þú keyptir fasteign fyrir nokkrum árum og tókst bæði óverðtryggt grunnlán og viðbótarlán vegna kaupanna, þá er ekki ósennilegt að eignastaðan þín hafi aukist þar sem höfuðstóll lánanna hefur lækkað og fasteignamatið hækkað undanfarin ár. Ef heildarveðhlutfall (lánshlutfall) er komið undir 70% af fasteignamati eignar kann að vera svigrún til að sameina lánin með endurfjármögnuðu láni á hagfelldari kjörum, sem kemur til með að lækka mánaðarlegar afborganir.

Hagstæðustu kjör húsnæðislána eru ávallt í formi grunnláns hverju sinni við lántöku, sem er innan við 70% af fasteignamati. Flestar lánastofnanir taka mið af gildandi fasteignamati hverju sinni við útreikning á veðhlutfalli/skuldahlutfalli eignar (gott er að kanna það hjá viðeigandi lánveitanda). Fasteignamatið er síðan uppfært 1. júní á hverju ári, en það getur hækkað, lækkað eða staðið í stað. Undanfarin ár hefur fasteignamat hækkað töluvert heilt yfir.

Hér getur þú flett upp fasteignamati á eigninni þinni.

Lengja lánstíma – tókstu lán með styttri lánstíma upphaflega?

Eftir því sem lánstími á lánum er lengri lækkar greiðslubyrði á lánum og eignamyndum verður hægari. Flest lán eru veitt með 40 ára lánstíma þegar fólk er að kaupa fasteign, sér í lagi við fyrstu kaup. En þegar vextir voru í sögulegu lágmarki tóku sumir lán með styttri lánstíma en ella til þess að ýta undir hraðari eignamyndun.

Vaxtagreiðsluþak óverðtryggðra húsnæðislána

Rétt er að vekja athygli á því að í skilmálum óverðtryggðra húsnæðislána með breytilegum vöxtum sem veitt voru á tímabilinu 2012 – 2021 hjá Íslandsbanka, eru ákvæði sem heimila viðskiptavinum að sækja um vaxtagreiðsluþak. En í grunninn er vaxtagreiðsluþak þjónusta sem veitir viðskiptavinum skjól fyrir sveiflum í greiðslubyrði við hækkun vaxta.

Ef vextir láns hækka umfram það þak sem viðskiptavinur hefur valið, eða 7,5% að lágmarki, þá leggjast þeir vextir við höfuðstól lánsins og dreifast yfir lánstímann.

Dæmi: Vextir láns eru 11% en vaxtagreiðsluþak er 7,5% ársvextir.

Þannig að greiddir vextir eru 7,5% en 3,5% ársvextir eru lagðir við höfuðstól og koma til greiðslu með afborgunum út lánstímann.

Með því að virkja vaxtagreiðsluþak þá fer lánsformið að líkjast og hegða sér með sams konar hætti og verðtryggð lán, þ.e. hluti af vöxtum/verðbótum er frestað og dreift yfir lánstímann.

Nánar um vaxtagreiðsluþak

Hér fyrir neðan má sjá dæmi um áhrif vaxtagreiðsluþaks á greiðslubyrði láns:

Dæmi

	Núgildandi vextir	Greiðsla með vaxtagreiðsluþaki
Lánsfjárhæð	35.000.000 kr.	35.000.000 kr.
Lánstími	40 ár	40 ár
Tegund afborgunar	Jafnar greiðslur	Jafnar greiðslur
Vextir til greiðslu á gjalddaga	11%	7,5%*
Greiðslubyrði á 1. gjalddaga	325.033 kr.	230.455 kr.

* Mismunurinn á vöxtum, þ.e. 7,5% og 11% leggjast ofan á höfuðstól lánsins og dreifist yfir lánstímann, 102.083 kr. á fyrsta gjalddaga í þessu dæmi.

Séreignarsparnaður inn á afborgun láns – Stuðningur vegna fyrstu kaupa

Svo má ekki gleyma séreigninni og úrræðum sem geta létt undir. En hægt er að ráðstafa séreignasparnaði skattfrjálst inn á húsnæðislán.

Hámarksheimild á einstakling er 500.000 kr. á 12 mánaða tímabili.
Hámarksheimild fyrir par eða sambúðarfólk er 1.000.000 á 12 mánaða tímabili.

Sækja um úrræðið

Hver og einn getur nýtt úrræðið í 10 ár. Ef fólk velur að fara blandaða leið, þ.e. að ráðstafa hluta af séreign inn á mánaðarlega afborgun láns og hluta inn á höfuðstól láns, þá skiptist greiðslan á milli afborgunar og höfuðstóls með eftirfarandi hætti yfir 10 ára samfellt tímabil.

Þessar 48.000 kr. skiptast með þeim hætti að hluti fer inn á afborgun láns og hluti inn á höfuðstól, allt í samræmi við hlutfallsskiptinguna yfir 10 ára samfellt tímabil.

Þessi leið hentar betur í upphafi 10 ára tímabilsins ef markmiðið er að láta séreignina fara inn á afborgun láns, þar sem vægið er hlutfallslega hærra í upphafi og fer síðan lækkandi líkt og sjá má í töflunni hér fyrir ofan.

Ef þú hefur nú þegar nýtt 3 ár af tímabilinu sem dæmi, þá myndir þú byrja í ári nr. 4 (2023) ef þú færir yfir í blandaða leið í dag.

Festa vexti

Hægt er að festa vexti á óverðtryggðum lánum til 3ja eða 5 ára, hvort sem það er gert upphaflega við lántöku eða á seinni stigum lánstímans. Fastir vextir eru alla jafna hærri en breytilegir vextir hverju sinni, en tryggja stöðugri greiðslubyrði og ákveðinn fyrirsjáanleika í 3-5 ár.

Þú getur reiknað dæmið og borið saman mismunandi lánsform í húsnæðislánareiknivélinni okkar.

Jafnar afborganir vs. jafnar greiðslur

Algengara er að fólk velji jafnar greiðslur umfram jafnar afborganir þegar það er að taka lán, trúlega vegna þess að greiðslubyrðin er lægri. Lán greiðast hins vegar hraðar niður með jöfnum afborgunum en á móti kemur að mánaðarlegar greiðslur eru þyngri framan af lánstímanum.

Ef lánið þitt er með jöfnum afborgunum, þá getur þú óskað eftir því að breyta greiðslufyrirkomulaginu þannig að lánið beri jafnar greiðslur sem eru þá lægri miðað við jafnar afborganir. Þú getur séð fyrirkomulag láns á greiðsluseðli í rafrænum skjölum t.d.

Þú getur reiknað muninn á jöfnun greiðslum og jöfnum afborgunum í húsnæðislánareiknivélinni okkar.

Lokaorð

Lánamál hvers og eins eru persónubundin og misjafnt hvaða lausnir henta hverjum og einum. Ef þú ert að íhuga að breyta láninu þínu, þá er góð byrjun að skoða lánið sem þú ert með fyrir, eins og tegund láns, lánstíma og fyrirkomulag afborgana. Skoða og meta hvaða lausnir samræmast þínum þörfum og markmiðum. Hægt er að bóka símtal hjá húsnæðislánaráðgjafa.