Íbúðaverð lækkaði um 0,4% í maí frá fyrri mánuði samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Þetta er fyrsta lækkun ársins, en fram til þessa hafði íbúðaverð ýmist hækkað eða staðið í stað. Lækkunin skýrist einkum af þróun sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu, þar sem verð lækkaði um 2,9% á milli mánaða. Á sama tíma hækkaði verð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu um 0,3%, auk þess sem verð á landsbyggðinni hækkaði einnig milli mánaða. Verð á sérbýli sveiflast jafnan meira en verð á fjölbýli, enda liggja jafnan færri kaupsamningar að baki útreikningunum.
Raunverð íbúða lækkar áfram
Íbúðamarkaður hefur kólnað talsvert og raunverð íbúða lækkað síðan í ágúst í fyrra. Markaðurinn er þó ekki botnfrosinn og viðskipti eru enn til staðar. Í raun má að einhverju leyti skipta markaðnum í tvennt: nýbyggingar og eldri eignir. Útlit er fyrir rólegan markað næstu misseri og gerum við ráð fyrir áframhaldandi lækkun raunverðs á þessu ári.
Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,2% á landinu öllu. Á höfuðborgarsvæðinu hefur verð bæði sérbýlis og fjölbýlis hækkað um 2,5% á sama tímabili. Á landsbyggðinni hefur verð sérbýlis hækkað um 2% á meðan verð fjölbýlis hefur lækkað lítillega, eða um 0,3%. Þrátt fyrir að íbúðaverð hafi hækkað að nafnvirði hefur raunverð íbúða lækkað frá því í ágúst í fyrra. Íbúðaverð lækkaði síðast að raunvirði árið 2023 þegar háir vextir drógu úr þenslu á markaðnum. Í kjölfarið jókst eftirspurn á ný vegna Grindarvíkuráhrifa. Nú blasir við allt önnur staða og verðþrýstingur á markaðnum hefur minnkað á ný.
Leiguverð hækkar áfram
HMS birti einnig gögn um vísitölu leiguverðs. Þar kom fram að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,4% í maí frá fyrri mánuði og hefur nú hækkað fjóra mánuði í röð. Leiguverð hefur að undanförnu hækkað hraðar en íbúðaverð en dregið hefur þó úr árshækkunartaktinum, á síðustu tólf mánuðum hefur leiguverð hækkað um 4,9%. Reiknuð húsaleiga, sem byggir á þróun leiguverðs, hefur jafnframt tekið að hækka á ný í síðustu tveimur mælingum Hagstofunnar. Frá áramótum hefur reiknuð húsaleiga hækkað um 2,2%, sem er þó hægari hækkun en vísitala leiguverðs á sama tíma.
Umsvif á íbúðamarkaði dragast saman
Dregið hefur úr umsvifum á markaði ef horft er til veltu og fjölda kaupsamninga. Á fyrstu fjórum mánuðum ársins voru kaupsamningar 12% færri en á sama tímabili í fyrra, en þó talsvert fleiri en árið 2023. Samanburður við árið 2024 gefur skakka mynd þar sem Grindarvíkuráhrifin stóðu sem hæst eins og sést vel á myndinni hér að neðan. Veltan er jafnframt 11% minni en á sama tíma í fyrra, en nemur engu að síður um 62 ma.kr. að meðaltali í mánuði hverjum. Þetta bendir til þess að þrátt fyrir að umsvif hafi dregist saman að undanförnu eru viðskipti á markaðnum enn töluverð.
Tvískiptur markaður?
Framboð íbúða hefur haldið áfram að aukast og voru ríflega 6.000 íbúðir til sölu á landinu öllu í apríl samkvæmt gögnum Seðlabankans. Svo hátt framboð hefur ekki mælst frá árinu 2017, eða svo langt sem gögn ná. Nýbyggðar íbúðir eru nú um 40% af heildarframboði en einungis um 19% kaupsamninga á árinu eru vegna nýbygginga. Það kemur því ekki á óvart að söluferli nýrra íbúða er áfram mun hægara en eldri eigna; samkvæmt Seðlabankanum er birgðatími nýbygginga um 14 mánuðir, eða um tvöfalt lengri en hjá eldri íbúðum.
Markaðinum má því í rauninni skipta í tvennt: annars vegar markað fyrir nýbyggingar og hins vegar markað fyrir eldri íbúðir. Eftirspurn eftir eldri íbúðum er enn til staðar og virðist vera ágætur gangur í sölu þeirra þó dregið hafi úr söluhraða þeirra síðustu misseri.
Viðsnúningur á fasteignamarkaði
Í nýlegri þjóðhagsspá Greiningar spáum við að íbúðaverð hækki að nafnvirði á öllum árum spátímans, en lækki að raunvirði í ár og lítillega á næsta ári. Spáð er 3,3% nafnverðshækkun á þessu ári og 4,1% á næsta ári. Háir vextir, ströng lánþegaskilyrði og breytt aðgengi að lánsfé mun halda eftirspurn í skefjum á næstu misserum, sem leiðir til þess að uppsöfnuð þörf á markaði muni myndast.
Það er samt eitt og annað sem styður við eftirspurn á næstunni. Þar vegur þyngst mikill uppsafnaður sparnaður heimila, áframhaldandi vöxtur kaupmáttar og sterk staða heimilanna almennt. Þá hafa reglur um hlutdeildarlán verið rýmkaðar og hámarks veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda hækkað í 90%, sem hefur greitt aðgengi þeirra að markaðnum og mun halda áfram að gera það. Það er því útlit fyrir að markaðurinn verði rólegur á næstunni en þó ekki í frosti.
Við teljum að eftirspurn taki svo að aukast þegar líða tekur á næsta ár samhliða því að vaxtalækkunarferlið hefst á ný. Á lokaári spátímans, 2028, gerum við ráð fyrir að íbúðaverð hækki mest eða um 6,5%. Aukin umsvif í hagkerfinu, minni verðbólga og lægra vaxtastig eru helstu ástæður þess. Mikilvægt verður þó að halda þétt á spöðunum hvað framboð varðar og tryggja að það haldi í við undirliggjandi eftirspurn á markaði. Þannig verðhækkanir verða ekki meiri en hér er spáð.
Við gerum jafnframt ráð fyrir að áfram dragi úr hækkunum á leigumarkaði á næstu misserum. Óvissa ríkir hins vegar um áhrif lagabreytinga sem tóku gildi um áramót, en þær gætu ýtt leiguverði tímabundið upp. Mögulega erum við að sjá áhrif þess nú þegar á leigumarkaðnum. Þá skiptir staða á íbúðamarkaði miklu máli; ef eftirspurn þar verður áfram haldið í skefjum til lengri tíma gæti hún færst yfir á leigumarkað í meiri mæli. Í spánni gerum við ráð fyrir hófstilltari hækkun leiguverðs samhliða auknum umsvifum á íbúðamarkaði. Þetta skiptir einnig máli fyrir verðbólguhorfur, þar sem leiguígildi er mæling sem Hagstofa mælir til að meta húsnæðiskostnað í vísitölu neysluverðs.
Höfundur
