Íbúðaverð hækkaði um 0,6% í mars frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Þar með hefur íbúðaverð hækkað þrjá mánuði í röð, eftir tímabil þar sem það ýmist stóð í stað eða lækkaði. Íbúðaverð hækkaði um 0,8% á höfuðborgarsvæðinu en lækkaði um 0,2% á landsbyggðinni.
Kólnun en ekkert frost á íbúðamarkaði
Bæði íbúðaverð og leiguverð hækkuðu í mars á milli mánaða. Þrátt fyrir það hefur íbúðamarkaðurinn kólnað á undanförnum misserum, þó ekkert bendi til þess að frost sé á markaðinum.
Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,6% á landinu öllu. Á höfuðborgarsvæðinu nemur hækkunin 2,8% en 1,9% á landsbyggðinni. Þar sem verðbólga hefur mælst meiri en hækkun íbúðaverðs að undanförnu hefur raunverð íbúða því lækkað upp á síðkastið.
Leiguverð hækkar sömuleiðis
Leiguverð hækkaði einnig í mars á milli mánaða eða um 1,5%. Leiguverð hefur hækkað talsvert síðustu tvo mánuði og árshækkunartaktur leiguverðs því aukist á ný. Leiguverð hefur nú hækkað um 6,3% á ársgrundvelli og hefur þar með hækkað að raunvirði, öfugt við íbúðaverð. Áhugavert verður að fylgjast með þróun leiguverðs á næstunni, ekki síst í ljósi nýlegra breytinga á húsaleigulögum og mögulegra áhrifa þeirra.
Hægir á – en ekkert frost
Ef við snúum okkur að íbúðamarkaðnum má sjá að hægt hefur á umsvifum miðað við viðskipti á markaðinum. Fyrstu tvo mánuði ársins dróst velta saman um 7,5% á milli ára og kaupsamningum fækkaði um 11%. Þegar bráðabirgðatölur fyrir mars eru teknar með í reikninginn mælist samdráttur veltu 11% milli ára á fyrsta ársfjórðungi og kaupsamningum 12%. Þó gæti samdrátturinn ef til vill reynst eitthvað minni þegar endanleg gögn liggja fyrir marsmánuð.
Á síðasta ári varð umtalsverður viðsnúningur á íbúðamarkaði og loksins hægðist á markaðinum eftir miklar verðhækkanir síðustu ár. Nú blasir við allt önnur staða sem sést meðal annars glögglega á framboðshliðinni, þar sem framboð íbúða til sölu hefur aukist töluvert. Hægt og bítandi hefur framboð aukist og voru um 1.000 fleiri íbúðir til sölu um miðjan mars en í upphafi árs. Samkvæmt Seðlabankanum má rekja fjölgunina að mestu til eldri eigna en ekki nýbygginga, sem er breyting frá því sem áður var þegar nýbyggingar skýrðu framboðsaukningu að mestu.
Birgðatími íbúða hefur jafnframt lengst og mælist nú um sex mánuðir samkvæmt gögnum Seðlabankans. Birgðatími nýbygginga er þó enn umtalsvert lengri, eða um 18 mánuðir. Þá hefur hlutfall íbúða sem seljast undir ásettu verði aukist á undanförnum mánuðum, sérstaklega nýbyggingar. Það gæti bent til þess að seljendur hafi í auknum mæli þurft að lækka verð í ljósi íþyngjandi fjármagnskostnaðar.
Íbúðamarkaður í kyrrstöðu í ár
Þróunin undanfarna mánuði bendir til minni eftirspurnarþrýstings en áður sem er í takti við sýn okkar í Greiningu á markaðinum. Við gerum ráð fyrir tíðindalitlum íbúðamarkaði á þessu ári. Í þjóðhagsspá okkar, sem kom út í janúarlok, spáðum við 3,8% hækkun íbúðaverðs á árinu sem yrði minnsta hækkun íbúðaverðs frá árinu 2013. Háir vextir og ströng lánþegaskilyrði munu halda eftirspurn í skefjum, ásamt því að útlit er fyrir talsvert hægari fólksfjölgun en undanfarin ár.
Undirliggjandi eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði er þó enn til staðar. Með hjöðnun verðbólgu þegar fram í sækir, lægra vaxtastigi og auknum umsvifum í hagkerfinu má búast við að eftirspurn á íbúðamarkaði muni glæðast á nýjan leik. Þá verður mikilvægt að halda rétt á spöðunum hvað framboð varðar, svo verð á íbúðamarkaði fari ekki aftur á flug líkt og raunin hefur verið svo oft áður.
