Markaðurinn hefur kólnað, ekki stöðvast

Dregið hefur úr umsvifum á íbúðamarkaði undanfarin misseri. Á fyrstu átta mánuðum ársins voru kaupsamningar um íbúðarhúsnæði á landinu öllu um 15% færri en á sama tímabili í fyrra og veltan um 14% minni. Viðskipti eru þó áfram töluverð og markaðurinn því ekki í frosti.

Að því sögðu hefur samningsstaða kaupenda styrkst verulega. Í júlí seldust um 80% íbúða undir auglýstu verði samanborið við tæplega 60% í september 2024, og aðeins 6% seldust yfir auglýstu verði. Miðgildi afsláttar meðal þeirra sem seldust undir verði var 3,1%. Það samsvarar um 2,4 milljónum króna, hæstu upphæð á þennan kvarða síðan samanburður HMS hófst í september 2024. Miðgildi íbúða sem seldust yfir ásettu verði var um 1,3%, eða um ein milljón króna.

Samkvæmt HMS höfðu um 1.700 íbúðir verið lengur en tólf mánuði á söluskrá í byrjun september, þar af tæplega 400 lengur en tvö ár. Yfir 85% eigna sem höfðu verið lengur en ár á sölu seldust undir auglýstu verði á síðustu tveimur árum. Í septemberkönnun HMS töldu um 70% fasteignasala verð oft eða alltaf lækka í söluferli.

Þeir sem hafa tök á að kaupa sér íbúð standa því betur að vígi en áður, með meira úrval eigna og aukið svigrúm til að semja um lægra verð. Það má því segja að íbúðamarkaðurinn hafi færst úr seljendamarkaði yfir í kaupendamarkað.

Sögulegt hámark íbúða til sölu

Tæplega 6.700 íbúðir voru til sölu á landinu öllu um miðjan september samkvæmt Fjármálastöðugleikariti Seðlabankans, sem er það mesta síðan farið var að taka saman þau gögn í október 2017. Á höfuðborgarsvæðinu var birgðatími íbúða um sjö mánuðir í júlí, samanborið við rúmlega fjóra mánuði ári áður. Talsvert lengri tíma tekur þó að selja nýbyggingar. Miðað við núverandi veltuhraða tæki tæplega 19 mánuði að selja allar nýbyggingar á markaði við um fimm mánuði hjá eldri íbúðum.

Viðsnúningur hefur samt orðið frá fyrra ári, þegar nýbyggingum á söluskrá fjölgaði hlutfallslega hraðar en eldri íbúðum. Það sem af er ári hefur nýbyggingum hins vegar aðeins fjölgað um nærri 100, en eldri íbúðum um tæplega 1.500. Hlutdeild nýbygginga af heildarframboði er því komin niður í 35% um miðjan september, úr 44% þegar hún fór hæst í lok síðasta árs.

Þessi þróun sýnir að kólnunin hefur náð til bæði nýrra og eldri íbúða, en markaðurinn er engu að síður tvískiptur. Annars vegar gengur sala nýbygginga hægt og uppsöfnun óseldra eigna reynir á fjárhag byggingaraðila. Á hinn bóginn er markaður eldri íbúða mun virkari og viðskipti eru enn töluverð, þótt söluferlið hafi einnig lengst þar.

Kólnun á íbúðamarkaði hægir á uppbyggingu

Uppbygging íbúða hefur haldið nokkuð vel velli þrátt fyrir háa vexti undanfarin ár, en septembertalning HMS sýnir að nú eru skýr merki um samdrátt. Alls voru 1.855 fullbúnar íbúðir í eigu byggingaraðila ekki enn teknar í notkun samkvæmt talningunni, samanborið við 1.002 ári áður, sem er 85% fjölgun milli ára. Í byggingu voru 6.216 íbúðir, um 11% færri en 6.988 í marstalningu. Auk þess hefur verulega dregið úr nýjum framkvæmdum. Frá marstalningu hófust framkvæmdir við byggingu 772 íbúða, sem er um 48% fækkun frá sama sex mánaða tímabili í fyrra og lægsta tala í sögu talninganna. Á tólf mánaða tímabili hófust hins vegar framkvæmdir við 2.526 íbúðir, 18% færri en árið á undan.

Jafnframt voru 2.374 íbúðir á sama framvindustigi og í marstalningunni, samanborið við 1.437 í mars og 781 í septembertalningu 2025. HMS metur að hluti byggingaraðila velji að hægja á framgangi verkefna á vissum stigum til að leggja ekki út í frekari fjárfestingu meðan margar íbúðir standa óseldar. Óbreytt framvindustig þýðir þó ekki endilega að framkvæmdir hafi legið algerlega niðri.

Þetta samspil endurspeglast í þjóðhagsreikningum. Íbúðafjárfesting dróst saman um 8,3% að raunvirði á fyrri hluta ársins samkvæmt bráðabirgðatölum Hagstofunnar. Hæg sala og hár fjármagnskostnaður binda eigið fé byggingaraðila í eignum sem bíða kaupanda, sem dregur að öðru óbreyttu úr hvata til að hefja ný verkefni.

Frekari merki um kólnun sjást í greininni. Á fyrstu átta mánuðum ársins urðu 187 fyrirtæki í byggingariðnaði gjaldþrota, um 26% allra gjaldþrota á tímabilinu, og starfandi í greininni hefur fækkað milli ára síðustu mánuði. Vanskilahlutfall útlána til byggingargeirans var jafnframt tæplega 6% í ágúst, þótt Seðlabankinn telji hækkunina skýrast af afmörkuðum tilvikum fremur en útbreiddum vanskilum.

Fyrstu kaupendur halda enn velli

Á sama tíma og hæg sala reynir á fjárhag byggingaraðila hafa fyrstu kaupendur haldið hlutdeild sinni óvenju vel. Þeir stóðu að baki rúmlega 36% kaupsamninga á fyrri helmingi ársins samkvæmt HMS, með því hæsta sem mælst hefur síðan 2007 að lágvaxtaárunum 2020 og 2021 undanskildum. Langtímameðaltalið frá 2007 er um 32%.

Há hlutdeild er þó ekki ein og sér merki um bætt aðgengi. Fjöldinn, 1.761 kaupsamningur á fyrri helmingi ársins, var undir tíu ára meðaltali sem er nærri 1.900. Að jafnaði voru um 294 fyrstu kaup á mánuði, lítillega undir meðaltali síðustu tíu ára, um 310. Þá er ekki tekið tillit til þess að landsmönnum hefur fjölgað um rúman fimmtung á síðustu tíu árum, og miðað við höfðatölu væri frávikið því enn meira.

Samningum annarra kaupenda fækkaði hins vegar mun meira, eða um 17% miðað við tíu ára meðaltal, á móti um 6% hjá fyrstu kaupendum. Hækkandi hlutdeild fyrstu kaupenda endurspeglar því fyrst og fremst að öðrum kaupendum hefur fækkað enn hraðar.

En hvers vegna halda fyrstu kaupendur betur velli en aðrir? Í fyrsta lagi er þeim veitt sértækt reglusvigrúm: hámarksveðsetningarhlutfall er 90% í stað 80% almennt og greiðslubyrðarmörkin eru 40% í stað 35%. Í öðru lagi voru reglur um hlutdeildarlán rýmkaðar um áramótin og ásókn hefur verið mikil; HMS samþykkti 240 umsóknir á fyrstu átta mánuðum ársins, sem jafngildir tæplega fjórðungi seldra nýbygginga á tímabilinu, samanborið við um 10% á árunum 2021 til 2025. Í þriðja lagi njóta fyrstu kaupendur oftar en ekki stuðnings foreldra eða náinna ættingja við fasteignakaup. Í mánaðarlegum könnunum HMS frá júní 2025 til ágúst 2026 sögðust að meðaltali 79% þeirra fasteignasala sem höfðu miðlað til fyrstu kaupenda hafa séð aðstoð frá fjölskyldu við fjármögnun kaupanna. Þessir þættir auðvelda fyrstu kaupendum að fjármagna kaupin og þar með nýta sér sterkari samningsstöðu á markaðnum.

Jafnframt beina fyrstu kaupendur almennt sjónum sínum að minni íbúðum í fjölbýli. Á fyrri helmingi ársins keyptu þeir að meðaltali um fjórðungi minni íbúðir en aðrir kaupendur í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, eða um 86 fermetra samanborið við 116 fermetra.

Þessi úrræði, ásamt sterkum hvata hópsins til að flytja að heiman eða komast af leigumarkaði og festa kaup á sinni fyrstu eign, geta átt þátt í að skýra hvers vegna fyrstu kaupendur halda fremur velli á sama tíma og aðrir kaupendur draga sig í hlé.

Grindavík: óvissuþáttur um framboð næstu missera

Fyrstu niðurstöður endurskoðaðs áhættumats, sem kynntar voru 22. september, benda til þess að forsendur varanlegrar búsetu í Grindavík séu ásættanlegar að uppfylltum öryggisskilyrðum. Ríkisstjórnin telur því grundvöll fyrir því að hefja undirbúning að endurkaupum Grindvíkinga á íbúðarhúsnæði í bænum.

Þessi nýlega þróun gæti haft áhrif á framboð íbúða með ýmsum hætti. Flytji Grindvíkingar aftur heim í miklum mæli og selji íbúðir sínar, meðal annars á höfuðborgarsvæðinu og suður með sjó, gæti framboð til sölu aukist þar. Þá gætu eignir Þórkötlu sem ekki verða endurkeyptar síðar farið í sölu eða útleigu. Umfang og tímasetning slíkra áhrifa eru þó enn óljós.

Hvert stefnir markaðurinn?

Í nýrri þjóðhagsspá Greiningar spáum við því að íbúðaverð hækki um 1,8% í ár og 2,8% á næsta ári, sem svarar til um 3,4% og 1,6% lækkunar að raunvirði vegna þrálátrar verðbólgu. Á lokaári spátímans, 2028, spáum við hins vegar 7,5% hækkun eða um 3,8% að raunvirði. Útlit er því fyrir að markaðurinn verði rólegri fram á næsta ár en áður var talið, en að krafturinn verði meiri þegar markaðurinn tekur við sér á ný í kjölfar þess að vaxtalækkanir fara að skila sér í betri kjörum íbúðalána.

Mikið framboð ætti þó að halda aftur af verðhækkunum fyrst um sinn, enda bíður fjöldi fullbúinna íbúða kaupenda. Á sama tíma hægir á uppbyggingu og spáum við 6,4% samdrætti í íbúðafjárfestingu í ár en 2,5% vexti á næsta ári og 8,5% vexti árið 2028.

Það sem styður við eftirspurn á íbúðamarkaði á næstu misserum er sterk fjárhagsstaða heimilanna. Skuldsetning er hófleg, vanskil lítil í sögulegu samhengi og sparnaður enn töluverður. Þá hefur kaupmáttur haldið áfram að aukast þrátt fyrir þráláta verðbólgu. Þessir þættir styðja við eftirspurn og eru meginástæðan fyrir því að við gerum ráð fyrir hóflegum hækkunum íbúðaverðs á næstu árum.