Íbúðaverð lækkaði um 0,45% í maí frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birtust í gær. Íbúðaverð lækkaði síðast á milli mánaða í desember síðastliðnum. Höfuðborgarsvæðið er ástæða lækkunar verðs í maí. Þar lækkaði það um 1,1% á milli mánaða á meðan verð á landsbyggðinni hækkaði um 1,3% á sama tíma. Verðlækkanir milli mánaða hafa ekki verið tíðar á síðustu misserum, enda hefur íbúðaverð hækkað skarpt á undanförnum árum. Vissulega eru þó dæmi um verðlækkanir einstaka mánuði. Til dæmis lækkaði verð í janúar, september og desember í fyrra um samtals 1,9%.
Íbúðaverð lækkar í maí
Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu er helsta ástæða þess að verð lækkar á milli mánaða í maí. Hægt hefur talsvert á árstakti hækkunar íbúðaverðs að undanförnu og mun árstakturinn líklega halda áfram að lækka á næstu mánuðum.
Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu helsta skýringin á verðlækkun
Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu lækka mest í verði á milli mánaða eða um 2,1% og eru helsta ástæða lækkunar íbúðaverðs í maí. Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu lækka einnig en þó talvert minna eða um 0,3% á sama tíma. Miklar verðsveiflur hafa tíðkast í verði á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu sem líklega má rekja til færri kaupsamninga en á fjölbýli. Aftur á móti hækkar verð á landsbyggðinni í maí, þar sem sérbýli hækka um 1,3% á milli mánaða og fjölbýli um 1,2%.
Hægir á árstakti íbúðaverðs
Árstaktur hækkunar íbúðaverðs hefur minnkað hratt undanfarna mánuði og mælist nú 5,7% á landinu öllu. Undanfarið ár hefur íbúðaverð á landsbyggðinni hækkað um 9,1% og um 4,6% á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðaverð á landsbyggðinni hefur því hækkað nærri tvöfalt hraðar en á höfuðborgarsvæðinu síðastliðið ár. Mest hefur verð hækkað á fjölbýli á landsbyggðinni, samtals um 11,5%. Að öllum líkindum mun árstakturinn halda áfram að lækka á næstu mánuðum þegar stórir hækkunarmánuðir frá síðasta sumri detta út úr árstaktinum.
Umsvif á markaðinum með minna móti en í fyrra
Viðskipti á markaðinum eru með minna móti fyrstu fimm mánuði þessa árs en á sama tíma í fyrra, en meiri en fyrstu fimm mánuði ársins 2023. Erfitt er að bera saman umsvif á markaðinum við árið í fyrra þar sem þau voru óvenju mikil vegna Grindavíkuráhrifa svokölluðu. Þá sló hver mánuður á fætur öðrum met í heildarveltu á markaðinum. Á fyrstu fimm mánuðum þessa árs hefur veltan að meðaltali verið um 71 ma.kr. í hverjum mánuði og þinglýstir kaupsamningar um 910. Til samanburðar var veltan á sama tímabili árið 2023 44 ma.kr. og þinglýstir kaupsamningar 670 talsins. Það er því enn eftirspurn til staðar á markaðinum þó hún hafi dempast talsvert frá síðasta ári.
Það varð breyting á íbúðamarkaðinum þegar íbúðum á sölu fór að fjölga mikið á síðustu fjórðungum. Í apríl síðastliðnum voru til að mynda 4.400 íbúðir auglýstar til sölu samkvæmt gögnum Seðlabankans en líta þarf aftur til ársins 2017 til að finna svipaðan fjölda. Nýbyggingar eru hátt hlutfall íbúða á sölu og mælast nú um 36% allra íbúða. Þetta hlutfall er enn hærra ef einungis er litið til höfuðborgarsvæðisins en samkvæmt mælingu okkar eru 53% allra íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu nýjar eignir. Með auknu framboði á íbúðamarkaði hefur meðalsölutími íbúða lengst talsvert og var 4,5 mánuðir í apríl samkvæmt gögnum Seðlabankans. Í tilfelli nýbygginga er meðalsölutíminn þó talsvert lengri og nær yfir eitt ár.
Stefnir í jafnvægi á íbúðamarkaði?
Útlit er fyrir að betra jafnvægi sé á milli framboðs og eftirspurnar á íbúðamarkaði en síðustu ár og gerum við ráð fyrir tiltölulega rólegum markaði næstu misseri. Það sem mun dempa eftirspurn er hægari fólksfjölgun en verið hefur síðustu ár, háir vextir á íbúðalánamarkaði og sömuleiðis ströng lánþegaskilyrði. Aftur á móti mun aukinn uppsafnaður sparnaður heimila og kaupmáttarvöxtur ýta undir eftirspurn.
Líkt og fyrr var nefnt er verðlækkun á milli mánaða í maí vegna verðsveiflna á sérbýli. Ekki er ólíklegt að við munum sjá áframhaldandi verðlækkun einstaka mánuði en við gerum þó ráð fyrir að til lengri tíma litið muni verð halda áfram að hækka, þó hægar en verið hefur.
Í nýlegri þjóðhagsspá Greiningar er því spáð að íbúðaverð hækki í ár um 6,2% á milli ára. Á næsta ári mun vera svipað um að litast á íbúðamarkaði og gerum við ráð fyrir 5,3% hækkun milli ára. Breytingin yfir árin tvö er svipuð en vegna þess að mælikvarðinn er milli ársmeðaltala munar 0,9 prósentustigum á árunum tveimur. Þegar líða tekur á spátímann teljum við að minni verðbólga og lægri vextir muni ýta undir eftirspurn og árið 2027 hækki íbúðaverð um 6,4% milli ára. Gangi spáin eftir munu raunverðshækkanir vera nokkuð hóflegar í samanburði við hækkanir síðustu ára.
