Íbúðaverð hækkaði um 1,7% í janúar frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Síðast hækkaði íbúðaverð á milli mánaða í september, þegar verð hækkaði um 1,5%, en undanfarna mánuði hefur íbúðaverð ýmist staðið í stað eða lækkað. Verðhækkanir voru svipaðar á höfuðborgarsvæðinu (1,72%) og á landsbyggðinni (1,59%) á milli mánaða.
Íbúðaverð hækkar en leiguverð lækkar
Verð á íbúðamarkaði hækkaði í janúar á sama tíma og verð á leigumarkaði lækkaði. Þrátt fyrir það hefur íbúðamarkaður kólnað talsvert, en engin merki eru um frost. Við gerum ráð fyrir kyrrstöðu á markaði á þessu ári, en hraðari hækkun íbúðaverðs á næstu árum.
Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,4% á landsvísu. Á höfuðborgarsvæðinu hefur íbúðaverð hækkað um 2,7% á meðan íbúðaverð á landsbyggðinni hefur hækkað um 1,4%. Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hafa hækkað mest, en fjölbýli á landsbyggðinni hækkað minnst á tímabilinu. Þrátt fyrir hækkun íbúðaverðs að nafnvirði hefur raunverð íbúða lækkað undanfarna mánuði, þar sem verðbólga hefur mælst nokkuð meiri en hækkun íbúðaverðs.
Leiguverð lækkar á sama tíma
Á sama tíma lækkaði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu um 0,3% á milli mánaða. Þetta er annar mánuðurinn í röð þar sem leiguverð lækkar á milli mánaða, en slík samfelld lækkun sást síðast fyrir um ári síðan. Vísitala leiguverðs hefur hækkað hraðar en vísitala íbúðaverðs undanfarin misseri. Á sama tíma og íbúðaverð hefur hækkað um 2,4% síðustu 12 mánuði hefur leiguverð hækkað um 5,0%. Leiguverð hefur því nú lækkað að raunvirði í fyrsta sinn í rúm tvö og hálft ár.
Þýðir þetta að reiknuð húsaleiga lækki?
Hagstofan breytti aðferðafræðinni við útreikning reiknaðrar húsaleigu í júní 2024, þegar hún fór að byggja mælinguna á leiguverði í stað íbúðaverðs. Það þarf ekkert endilega að vera að reiknuð húsaleiga lækki strax í febrúar, þótt vísitala leiguverðs hafi lækkað á milli mánaða. Raunar gerum við ráð fyrir hóflegri hækkun á reiknaðri húsaleigu til skamms tíma. Lækkun vísitölu leiguverðs síðustu mánuði gæti hins vegar bent til þess að leigumarkaður sé að kólna enn frekar. Ef sú þróun heldur áfram á næstu mánuðum aukast líkur á því að kólnunin skili sér síðar í mælingu á reiknuðu húsaleigunni.
Mælingar HMS og Hagstofu Íslands eru ekki þær sömu, þótt þær séu skyldar að nokkru leyti. Í einföldu máli byggir vísitala leiguverðs á meðalfermetraverði nýrra leigusamninga á höfuðborgarsvæðinu og birtist með mánaðartöf. Reiknuð húsaleiga er hins vegar áætlað leiguverð íbúðarhúsnæðis í eigin notkun og byggir á gögnum um alla leigusamninga sem eru í gildi í mánuðinum. Af þeim sökum sveiflast vísitala leiguverðs meira, eins og sjá má glöggt á myndinni hér að neðan.
Viðskipti til staðar á íbúðamarkaði
Snúum okkur aftur að íbúðamarkaðinum. Þó greinileg kólnun hafi orðið á undanförnum misserum er ekki hægt að tala um frost á markaðinum. Viðskipti eru enn töluverð og raunar meiri en ætla mætti í ljósi aðstæðna, þ.e. hás vaxtastigs og aðhaldssamra lánþegaskilyrða.
Á síðasta ári var velta á íbúðamarkaði að jafnaði 74 milljarðar að jafnaði í hverjum mánuði. Það er minni velta en árið á undan, þegar áhrif uppkaupa ríkisins í Grindavík voru hvað mest, en engu að síður talsvert meiri velta en árin 2023 (54 ma.kr.) og 2022 (56 ma.kr). Svipuð mynd blasir við þegar horft er til fjölda þinglýstra kaupsamninga. Á síðasta ári voru að jafnaði 970 kaupsamningar á mánuði, sem eru færri samningar en árið áður, en fleiri en bæði árin 2023 og 2022. Fjöldinn er jafnframt í kringum meðaltal síðasta áratugar sem bendir til þess að markaðurinn sé fremur í jafnvægi en í frosti.
Þrátt fyrir verðhækkun í janúar voru velta og fjöldi kaupsamninga talsvert undir meðaltali síðasta árs. Í janúar nam velta á íbúðamarkaði 47 milljörðum króna og 605 kaupsamningum þinglýst. Slíkar mánaðartölur geta þó verið sveiflukenndar, enda er janúar oft rólegur mánuður á íbúðamarkaði. Ef horft er til janúarmánaðar síðustu ára blasir við svipuð mynd; viðskipti eru minni en í fyrra en engu að síður meiri en árin þar á undan.
Íbúðamarkaður í kyrrstöðu í ár?
Á nýliðnu ári varð umtalsverður viðsnúningur á íbúðamarkaði þegar loks hægðist á eftir miklar verðhækkanir síðustu ára. Íbúðaverð hækkaði í fyrra um 5,3% milli ára, sem samsvarar um 1,2% raunverðshækkun á þann mælikvarða. Á síðari hluta ársins tók íbúðaverð hins vegar að lækka m.a. vegna óvissu sem skapaðist eftir svonefndan vaxtadóm.
Þrátt fyrir hækkun íbúðaverðs í janúar gerum við ráð fyrir tíðindalitlum íbúðamarkaði í ár, að öðru óbreyttu. Í þjóðhagsspá okkar, sem kom út í janúarlok, spáðum við 3,8% hækkun íbúðaverðs á árinu. Það er minnsta hækkun íbúðaverðs síðan árið 2013. Háir vextir, ströng lánþegaskilyrði og skert aðgengi að lánsfé halda eftirspurn í skefjum, ásamt því að útlit er fyrir talsvert hægari fólksfjölgun en verið hefur undanfarin ár.
Undirliggjandi eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði er þó enn til staðar. Lýðfræðilegir þættir, svo sem aldursamsetning þjóðarinnar og þörf fyrstu kaupenda sem koma inn á markaðinn mun styðja við eftirspurn til lengri tíma. Með hjöðnun verðbólgu, lægri vöxtum og auknum umsvifum í hagkerfinu mun eftirspurn taka aftur við sér og markaðurinn glæðast á ný.
Í þjóðhagsspánni gerum við ráð fyrir 6,4% hækkun íbúðaverðs árið 2027 og 7,2% hækkun árið 2028. Miðað við spá okkar um verðbólgu og íbúðaverð verða raunverðshækkanir hóflegar á spátímanum í samanburði við þær miklu hækkanir sem hafa einkennt markaðinn síðustu ár.
