Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,4% í júní frá fyrri mánuði og á síðustu tólf mánuðum hefur það hækkað um 5,7% samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Í janúar og maí á þessu ári lækkaði leiguverð lítillega að raunvirði milli ára, sem hafði ekki gerst síðan í maí 2023. Reiknuð húsaleiga, sem byggir á þróun leiguverðs, hefur á sama tíma haldið áfram að hækka jafnt og þétt í mælingum Hagstofunnar; frá áramótum hefur hún hækkað um 3,4%, sem er þó hægari hækkun en vísitala leiguverðs. Hafa ber í huga að vísitala leiguverðs er sveiflukenndari milli mánaða en reiknaða húsaleigan og hluta hækkunarinnar í ár má rekja til viðsnúnings eftir lækkun í lok síðasta árs.
Hægari taktur á leigumarkaði
Dregið hefur úr hækkunum á leigumarkaði og fylgir leiguverð nú verðlags- og launaþróun mun nánar en áður, eftir að hafa hlaupið langt fram úr hvoru tveggja á árunum 2023 og 2024. Eftirspurn hefur gefið eftir og hægt hefur á fjölgun nýrra leigusamninga.
Þótt leiguverð haldi áfram að hækka hefur taktur þess gjörbreyst. Á árunum 2023 og 2024 hækkaði leiguverð talsvert umfram bæði vísitölu neysluverðs og launavísitölu, þrátt fyrir að laun hafi þá hækkað verulega og eftirspurnarþrýstingur á íbúðamarkaði aukist á ný vegna Grindavíkuráhrifanna. Undirstrikar það hversu mikil spenna var þá á leigumarkaði.
Frá miðju ári 2025 hefur dæmið hins vegar snúist við: leiguverð hefur hækkað hægar en laun og haldist nær hækkunartakti verðbólgu. Sé horft til lengri tíma hefur leiguverð þó hækkað meira en laun tekjulægri hópa; frá 2014 til 2024 hækkaði leiguverð um tæp 122% samanborið við tæplega 89% hækkun lægstu launa á sama tíma. Leigumarkaðurinn hefur með öðrum orðum kólnað úr þeirri spennu sem einkenndi hann. Rétt er þó að hafa í huga að þótt þróun leiguverðs hafi breyst með þessum hætti hefur vísitala leiguverðs hækkað meira milli ára en íbúðaverð síðustu þrjú ár.
Hægari taktur í nýjum leigusamningum
Fyrstu sex mánuði ársins fjölgaði leigusamningum í leiguskrá um tæplega 1.250, samanborið við nánast 3.100 á sama tímabili í fyrra. Hægari fjölgun skýrist nær alfarið af leigufélögum, þar sem samningum fækkaði milli ára, á meðan lítil breyting varð meðal einstaklinga. Nýskráningum einstaklinga hefur að vísu fjölgað milli ára í hverjum mánuði það sem af er ári, og sá vöxtur er ekki nýr af nálinni heldur hefur staðið nær samfellt í rúm tvö ár. Á móti hafa afskráningar einstaklinga vaxið nokkru meira en nýskráningar, enda eru íbúðir einstaklinga oft aðeins tímabundið í útleigu. Það skýrir hvers vegna nettófjölgun einstaklinga hefur verið heldur minni en í fyrra. Nettófjölgunin á leigumarkaði liggur eftir sem áður að mestu hjá einstaklingum, en það eru leigufélögin sem skýra hvers vegna heildarfjölgunin er svo miklu minni en í fyrra.
Þessi hægari taktur sést í hverjum einasta mánuði fyrri árshelmings, en nettófjölgun hefur verið minni en á sama mánuði í fyrra frá janúar til júní. Maí sker sig þó úr, en þá féllu rúmlega tvöfalt fleiri samningar úr gildi en í apríl, að mestu vegna námsgarðasamninga sem almennt falla úr gildi á þessum tíma. Jafnvel að teknu tilliti til árstíðarinnar voru afskráningar 22% fleiri en í maí í fyrra. Í júní hélt þróunin svo áfram þar sem nettófjölgun var um 33% minni en í fyrra, en þar voru undirliggjandi áhrifaþættir aðrir: nýskráningar voru nánast óbreyttar milli ára á meðan afskráningar voru 16% fleiri.
Hægari fjölgun skýrist einkum af því að fleiri samningar féllu úr gildi en í fyrra, en að minna leyti af hófstilltari fjölgun nýrra samninga. Athygli vekur að nýskráningar hafa að mati HMS ekki aukist umfram eðlileg mörk eftir að almenn skráningarskylda tók gildi um áramótin, þvert á markmið breytingarinnar. Skýringin liggur að hluta í því að leiguskráin nær enn aðeins yfir um 30 þúsund af áætluðum 50 þúsund heimilum á leigumarkaði. Til að mynda er líklegt að leiga milli ættingja og vina eða herbergjaleiga muni ekki skila sér inn.
Að baki hægari eftirspurn liggur meðal annars hægari fólksfjölgun. Landsmönnum fjölgaði um 5.080 árið 2025. Það er um fimmtungi undir meðaltali síðustu tíu ára og langt frá methækkuninni árið 2022, þegar fólksfjölgunin nam rúmlega 10.000. Á höfuðborgarsvæðinu hefur aðflutningur erlendra ríkisborgara, sem eru hlutfallslega margir á leigumarkaði, dregist verulega saman á þessum tíma, þótt tímasetning þeirrar þróunar bendi ekki til að hún útskýri sveiflur í leigueftirspurn með beinum hætti: leiguverð hélt áfram að hækka hratt langt fram eftir sama tímabili og aðflutningur var þegar tekinn að minnka, og á fyrsta ársfjórðungi þessa árs var hann raunar heldur meiri en á sama tíma í fyrra.
Upp á síðkastið hefur hlutfall fyrstu kaupenda verið óvenju hátt, til að mynda var það tæplega 40% í apríl, með því hæsta sem sést hefur frá 2007. En þó er rétt að taka fram að hlutfall þeirra fyrstu sex mánuði ársins er rúmlega 36%. Þrátt fyrir að hlutfall þeirra haldist hátt í umhverfi kólnandi íbúðamarkaðar voru fyrstu kaupendur á fyrstu sex mánuðum ársins þó nokkuð færri en á sama tíma í fyrra. Hækkun hlutfallsins skýrist betur þegar litið er á rýmkun lánþegaskilyrða. Hámarksveðsetningarhlutfall var hækkað í 90% síðla árs 2025, ásamt hlutdeildarlánum sem fleiri gátu nýtt sér, þótt eftirspurn eftir þeim hafi í júní verið umfram það fjármagn sem var til úthlutunar, fjórða mánuðinn í röð samkvæmt HMS. Þetta sýnir að þótt hlutfall fyrstu kaupenda sé hærra er það ekki raunveruleg fjölgun eins og sjá má á myndinni hér fyrir neðan. Að því sögðu sjást enn ekki skýr merki um að leigjendur séu að færa sig í eigið húsnæði, enda hefur fyrstu kaupendum fækkað um ríflega 9% milli ára þótt öðrum kaupendum hafi fækkað meira.
Seigla í þróun reiknuðu húsaleigunnar
Leiguverð heldur enn áfram að hækka, en í kjölfar minni eftirspurnar á leigumarkaði hefur hægt á hækkun þess. Hækkun reiknaðrar húsaleigu hefur hins vegar hjaðnað mun hægar og endurspeglar því ekki sömu þróun. Vert er að hafa í huga muninn á vísitölu leiguverðs, sem mælir verð í nýjum leigusamningum, og reiknaðri húsaleigu, sem Hagstofan notar til að meta húsnæðiskostnað eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs. Í júní 2024 breytti Hagstofan aðferðinni við útreikning reiknaðrar húsaleigu. Áður var liðurinn metinn með aðferð einfalds notendakostnaðar, sem byggði meðal annars á fasteignaverði og raunvöxtum, en eftir breytinguna er hann metinn út frá þeirri leigu sem eigendur hefðu þurft að greiða fyrir húsnæði sitt á leigumarkaði. Reiknaða húsaleigan byggir þar af leiðandi bæði á eldri leigusamningum og nýjum. Liðurinn ætti því að fylgja almennri þróun á leigumarkaði betur og verða síður fyrir áhrifum skammtímasveiflna á fjármálamarkaði.
Síðan breytingin á aðferðafræði Hagstofunnar við mat á reiknaðri húsaleigu var gerð hefur vísitala leiguverðs hækkað um 11,8% og reiknuð húsaleiga um 13,8% fram til júní 2026. Yfir síðastliðinn vetur tók þróun vísitalnanna að greinast skýrar í sundur þegar vísitala leiguverðs lækkaði en reiknuð húsaleiga hélt áfram að hækka. Til að mynda hefur ársbreyting reiknaðrar húsaleigu verið meiri en ársbreyting vísitölu leiguverðs síðan í október síðastliðinn.
Ein möguleg skýring á þessum mun felst í því að hluti þeirra leigusamninga sem liggja til grundvallar reiknaðri húsaleigu er verðtryggður. Samkvæmt Hagstofunni voru um 45% þeirra leigusamninga sem lágu til grundvallar í útreikningi reiknaðrar húsaleigu verðtryggðir um mitt ár 2025, langflestir með vísitölu neysluverðs. Upplýsingar frá Hagstofunni benda til þess að hlutfallið sé nú á svipuðum stað og fyrir ári, þótt það hafi sveiflast á tímabilinu.
Verðtryggði hluti samninganna hækkar því áfram með vísitölu neysluverðs, jafnvel þótt hægi á verðhækkunum í nýjum samningum sem vísitala leiguverðs byggir á. Vísitala leiguverðs er sveiflukenndari en reiknuð húsaleiga og er því litið til þriggja mánaða hlaupandi meðaltals vísitölunnar til að einangra undirliggjandi þróun frá skammtímasveiflum. Þá sést að þegar hægir á hækkun leiguverðs yfir veturinn heldur reiknuð húsaleiga áfram að hækka með stöðugri hætti. Að okkar mati hefur áframhaldandi verðbólga stutt við hækkun reiknaðrar húsaleigu og skýrir að hluta hvers vegna hægt hefur á hækkun leiguverðs án þess að samsvarandi þróun sjáist í reiknaðri húsaleigu. Þar eru því hringrásaráhrif þar sem liðin verðbólga hefur áhrif á nýjar verðbólgumælingar í gegn um ofangreindan útreikning á reiknaðri húsaleigu og er það ekki alls kostar heppilegt að okkar mati.
Viðsnúningur í kortunum
Til að setja þróunina í samhengi má bera saman leiguverð og íbúðaverð. Síðustu 15 ár hefur íbúðaverð hækkað um 271% en leiguverð um 213%. Leiga sem hlutfall af kaupverði hefur því lækkað, úr vísitölugildinu 100 í ársbyrjun 2011 niður í rúmlega 84 eða sem nemur tæplega 16% lækkun á tímabilinu. Þróunin hefur þó ekki verið stöðug yfir þetta tímabil. Í kjölfar faraldursins, þegar vextir voru lágir og eftirspurn eftir íbúðum til kaupa snarjókst, féll hlutfallið hratt og náði lágmarki um mitt ár 2022 í rúmlega 70 miðað við framangreinda vísitölu. Eftir það tók það að hækka á ný, samhliða hækkandi vöxtum og minni kaupgetu, og hefur hækkað nokkuð samfellt síðan.
Í þjóðhagsspá okkar gerum við ráð fyrir að þessi þróun snúist hægt við. Leiga heldur áfram að hækka lítillega umfram húsnæðisverð fram til 2027, en árið 2028 taka umsvif á íbúðamarkaði að aukast og húsnæðisverð að hækka mun hraðar en leiguverð, um 6,5% það ár. Þá tekur hlutfallið loks að lækka og stendur í um 81 í lok spátímans. Þetta myndi verða hófstillt leiðrétting fremur en snörp breyting, enda mun hægari en hækkunin sem á undan fór líkt og myndin sýnir.
Óvissa ríkir um áhrif regluverksbreytinga sem tóku gildi um áramót; leiguverð hefur þó ekki sýnt merki um sérstakt stökk í kringum þau tímamót. Þróunin skiptir engu að síður máli fyrir verðbólguhorfur þar sem leiguígildi er á meðal þess sem Hagstofan styðst við til að meta húsnæðiskostnað í vísitölu neysluverðs. Þótt við gerum ráð fyrir að verðbólga aukist lítillega á síðari hluta þessa árs ætti hægari taktur leiguverðs að öðru óbreyttu að styðja við hjöðnun hennar þegar fram í sækir.
