Íbúðaverð hækkaði um 1,53% í september frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem mælir vísitölu íbúðaverðs. Sambærileg hækkun mældist síðast í janúar, þegar verð hækkaði um 1,47% milli mánaða. Þessi hækkun kom nokkuð á óvart í ljósi þess að íbúðamarkaður hefur kólnað undanfarna fjórðunga og útlit er fyrir að markaðurinn verði rólegur á næstunni. Verðhækkanir voru svipaðar á höfuðborgarsvæðinu (1,45%) og landsbyggðinni (1,45%) á milli mánaða í september.
Íbúðaverð hækkar í september þrátt fyrir kólnandi markað
Verð á íbúðamarkaði hækkaði nokkuð óvænt í september á milli mánaða. Þrátt fyrir það hefur íbúðamarkaður kólnað talsvert á undanförnum fjórðungum og útlit er fyrir að íbúðamarkaður verði rólegur á næstunni.
Sérbýli hækka mest
Allar undirvísitölur íbúðaverðs hækkuðu í september en þó mismikið. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkuðu mest eða um 2,9% á milli mánaða á meðan fjölbýli á sama svæði hækkuðu minnst eða um 0,5%. Á landsbyggðinni er þessu öfugt farið, þar hækkuðu fjölbýli meira eða um 2,0% en sérbýli um 1,3%.
Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 4,1% á landinu öllu á sama tíma og verðbólga mælist 4,1%. Raunverð íbúða stendur því í stað um þessar mundir. Árshækkunartakturinn hefur dregist talsvert saman frá ársbyrjun þegar hann mældist 10,4%. Þessi þróun endurspeglar kólnun á íbúðamarkaði eftir miklar verðhækkanir síðustu ár. Við gerum ráð fyrir því að árstakturinn haldi áfram að lækka lítillega á næstu mánuðum.
Enn virkni á markaðnum
Viðskipti á íbúðamarkaði eru enn nokkuð virk. Að meðaltali hefur velta á markaðnum verið 73 ma.kr. í hverjum mánuði á þessu ári, sem er minni velta en í fyrra þegar Grindarvíkuráhrifin voru hvað sterkust. Hins vegar er þetta talsvert meiri velta en árin 2023 (57 ma.kr) og 2022 (49 ma.kr). Fjöldi þinglýstra kaupsamninga styður einnig við þá mynd að talsverð viðskipti eru enn á markaðinum. Kaupsamningar hafa verið að jafnaði 950 á mánuði á þessu ári. Það eru færri samningar en í fyrra en fleiri en árin þar á undan og í kringum meðaltal síðustu tíu ára.
Mikil íbúðafjárfesting átti sér stað í fyrra og samhliða því hefur framboð íbúða til sölu aukist verulega. Samkvæmt HMS fjölgar íbúðum á sölu enn. Í október voru rétt yfir 5.000 íbúðir til sölu á landinu öllu og nýjar íbúðir um 40% af heildinni. Meðalsölutími birgða hefur einnig lengst og mælist 4,7 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu, 6,3 mánuðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 4,6 á öðrum stöðum á landsbyggðinni samkvæmt HMS. Meðalsölutími birgða er sá tími sem tekur að selja eignir sem auglýstar eru til sölu miðað við veltu viðkomandi mánaðar.
Mjög hóflegar verðhækkanir í kortunum
Þrátt fyrir kólnun á íbúðamarkaði eru viðskipti enn talsverð, eins og nýjustu tölur um íbúðaverð og viðskipti gefa til kynna. Það er þó mikilvægt að fara varlega í að túlka einstaka mánaðartölur, eins og tölur septembermánaðar, þar sem verð getur sveiflast nokkuð milli mánaða. Því er gagnlegra að skoða þróunina yfir lengra tímabil. Miðað við þau gögn sem farið var yfir hér að ofan er ljóst að íbúðamarkaður hefur kólnað talsvert. Framboð hefur aukist og eftirspurn hefur dempast. Eftirspurninni er þó að hluta til haldið niðri með háum vöxtum og ströngum lánþegaskilyrðum, en á móti styður aukinn kaupmáttur og mikill sparnaður heimilanna við eftirspurn á markaði.
Í nýlegri þjóðhagsspá okkar er gert ráð fyrir 5,3% hækkun íbúðaverðs á milli ára á þessu ári og 4,3% hækkun á næsta ári. Breytingin yfir árin tvö er svipuð en vegna þess að mælikvarðinn er milli ársmeðaltala munar prósentu á árunum tveimur. Miðað við vísitölu íbúðaverðs fyrstu níu mánuði ársins þarf íbúðaverð nánast að standa í stað út árið til að spáin gangi eftir.
Árið 2027 er gert ráð fyrir að minni verðbólga, lægri vextir og aukin umsvif í hagkerfinu muni ýta undir eftirspurn á ný. Spáin gerir ráð fyrir 4,6% hækkun íbúðaverðs á milli ára, en lítið þarf út af að bregða til að verðhækkunin verði meiri. Mikilvægt er að tryggja nægilegt framboð nýrra íbúða til að mæta eftirspurn, reynslan af framboðsskorti og tilheyrandi verðhækkunum undirstrikar mikilvægi þess. Miðað við spá okkar um verðbólgu og íbúðaverð verða raunverðshækkanir mjög hóflegar á spátímanum, einkum í samanburði við hækkanir síðustu ára.
