Nú er loksins að draga úr árshækkun íbúðaverðs. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 23% en takturinn var 25,5% í ágúst og hafði ekki mælst svo mikill síðan í lok árs 2005. Fjölbýli hefur hækkað um 24% á undanförnu ári á meðan sérbýli hefur hækkað um 20% á sama tímabili.

Seðlabankanum tókst loksins að róa markaðinn

Framboð af íbúðum til sölu hefur aukist hratt uppi á síðkastið sem helst í hendur við það að íbúðamarkaðurinn er að róast. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) voru í september um 1.000 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu og höfðu ekki verið svo margar síðan í byrjun árs 2021. Þetta rímar við okkar gögn um framboð íbúða. Íbúðum til sölu hefur haldið áfram að fjölga hratt undanfarið og í byrjun október voru um 1.400 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu.

Af þessum 1.400 íbúðum til sölu eru um 300 íbúðir nýbyggingar. Framboð íbúða samanstendur nefnilega að mestu af eldri eignum í endursölu en ekki nýbyggingum. Frá okkar bæjardyrum séð er það skýrt merki um að íbúðamarkaður er ekki að hægja á sér vegna þess að framboð af nýjum eignum er að taka við sér heldur vegna þess að eftirspurn á markaðinum er að minnka. Ástæða þess virðist fyrst og fremst vera aðgerðir Seðlabankans, en hann hefur bæði hækkað vexti umtalsvert og einnig hert á lánaskilyrðum á nýjum íbúðalánum. Það má segja að Seðlabankanum hafi loksins tekist að róa íbúðamarkaðinn. Hann hóf að hækka vexti og herða á lánaskilyrðum í fyrravor, meðal annars til að róa markaðinn enda hefur hækkun íbúðaverðs vegið allþungt í háum verðbólgutölum undanfarin misseri.

Útlit fyrir rólegri íbúðamarkað á næsta ári

Þó eftirspurn sé að minnka ríkir enn talsverð eftirspurnarspenna á markaði. Meðalsölutími er enn mjög stuttur og enn selst fjöldi íbúða yfir ásettu verði. Framboð nýrra íbúða verður einnig að taka við sér til þess að betra jafnvægi náist á markaðinum. HMS og Samtök iðnaðarins birtu fyrr í vikunni íbúðatalningu og samkvæmt henni eru ríflega 8.000 íbúðir í byggingu á landinu öllu sem er talsverð fjölgun frá síðustu talningu. Þessi fjölgun íbúða í byggingu er þó að mestu á fyrri byggingarstigum svo það er enn langt í land að þær skili sér inná markaðinn. Ef horft er nær í tíma eru 1.200 íbúðir áætlaðar inná markaðinn það sem eftir er af þessu ári og 3.200 á næsta ári. Það verður vonandi nóg til að bæði anna uppsafnaðri þörf sem er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.

Í nýrri þjóðhagsspá okkar spáum við því að íbúðaverð muni kólna allhratt á næstu mánuðum og verður það vonandi í vissu jafnvægi í byrjun næsta árs. Við teljum að raunverð íbúða hækki um tæplega 12% á þessu ári en nú þegar hefur sú hækkun að mestu komið fram. Á næsta ári spáum við tæplega 1% raunverðshækkun eða um 7% nafnverðshækkun að jafnaði milli ára. Hafa verður í huga að þegar borin eru saman ársmeðaltöl kemur sú hækkun sem þegar hefur orðið á þessu ári fram í talsverðri hækkun milli ára, jafnvel þótt mun hægari hækkun verði á markaði á komandi fjórðungum. Við gerum ráð fyrir að íbúðamarkaður sigli almennt lygnan sjó á næsta ári. Það gæti þó farið svo að sveiflur verði á markaði og verð lækki til skemmri tíma en til lengri tíma litið mun íbúðaverð þróast í takti við annað verðlag samkvæmt spá okkar.