Greining Íslandsbanka gaf út þjóðhagsspá í gær þar sem við fjöllum meðal annars um íbúðamarkaðinn. Lítið lát hefur verið á hækkun íbúðaverðs frá því COVID faraldurinn skall á. Um þessar mundir ríkir mikil eftirspurnarspenna á markaði og er ein helsta ástæða þess stýrivaxtalækkun í kjölfar faraldursins. Stýrivextir voru 3% í byrjun árs 2020 en lækkuðu í 0,75% þegar þeir voru hvað lægstir á tímabilinu frá október í fyrra fram í maí á þessu ári. Stýrivextir hafa hins vegar tekið að hækka að nýju og eru í dag 1,25%. Þessi lækkun stýrivaxta hefur orðið til þess að lánskjör hafa verið með hagstæðasta móti, vextir á íbúðalánum hafa lækkað mikið og þar með minnkað greiðslubyrði margra húsnæðislána og aukið kaupgetu almennings á markaði.
Íbúðamarkaður enn í fullu fjöri
Lítið lát hefur verið á hækkun íbúðaverðs frá því að COVID faraldurinn skall á. Um þessar mundir ríkir mikil eftirspurnarspenna á markaði, lækkun stýrivaxta hefur orðið til þess að lánskjör hafa verið með hagstæðasta móti. Við teljum að forsendur séu fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á næstu misserum. Árið 2023 verði visst jafnvægi komið á markaðinn með hækkun stýrivaxta og auknu framboði af nýjum íbúðum.
Aðrir þættir hafa einnig ýtt undir eftirspurn á íbúðamarkaði. Meðal annars hefur kaupmáttur launa almennt haldið áfram að vaxa og fjárhagsstaða þorra heimila stendur styrkum stoðum. Í fyrra, á Kórónukreppu árinu, hækkaði raunverð íbúða um 3,5% sem var í takti við kaupmátt launa sem jókst um 3,4%. Þessar tvær stærðir eiga það til að fylgjast vel að til lengri tíma. Á þessu ári hefur íbúðaverð hins vegar hækkað töluvert hraðar. Á fyrstu 8 mánuðum ársins hefur raunverð íbúða hækkað um 6,4% þrátt fyrir að verðbólga mælist með meira móti um þessar mundir. Ætla má að fólk hafi haldið að sér höndum fyrst um sinn í þeirri miklu óvissu sem ríkti þegar faraldurinn skall á, eins og oft gerist á óvissutímum. Á þessu ári þegar óvissan var orðin minni, stýrivextir lágir, sparnaður margra heimila hefur aukist og laun hækkað hafa hins vegar margir séð tækifæri í að ráðast í íbúðakaup.
Framboð, hvar ertu?
Ljóst er að framboð hefur ekki haldið í við þá eftirspurn sem myndast hefur á íbúðamarkaðnum. Takturinn í framboði íbúða undanfarin ár hefur þó verið nokkuð góður og kom metfjöldi af nýjum íbúðum á markaðinn á síðasta ári þegar um 2.500 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu komu inn á íbúðamarkað. Nú eru breyttar horfur í þeim efnum. Á fyrsta helmingi ársins dróst íbúðafjárfesting saman um 6,7% frá fyrra ári og útlit er fyrir áframhaldandi samdrátt í byggingu nýrra íbúða á árinu. Á höfuðborgarsvæðinu var byrjað að byggja um 1.400 íbúðir á árinu. Það eru töluvert færri íbúðir en árið áður en hins vegar svipað magn og byrjað var í byggingu árið 2018.
Við teljum að framboð eigi enn langt í land til að mæta þeirri eftirspurn sem nú ríkir. Í nýrri þjóðhagsspá Greiningar spáum við því að íbúðafjárfesting dragist saman um tæplega 7% á þessu ári en á næsta ári muni hún vaxa um 5% og árið 2023 verði framboðið farið að mæta eftirspurninni og vöxturinn verði um 9%.
Sérbýli hækka mest í verði
Síðlastliðin þrjú ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Um þessar mundir hafa verðhækkanir verið að mestu drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Á fyrstu átta mánuðum ársins hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 10,5% að raunvirði en fjölbýli um 6,3%.
Eftirspurn eftir sérbýli virðist vera að færast í aukana og virðist sem almenningur sé í talsverðum mæli að nýta hagstæð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Við teljum að svokölluð Kórónuáhrif spili stóran þátt í aukinni eftirspurn eftir sérbýlum þar sem mikil viðvera heimavið og útbreidd heimavinna hefur að öllum líkindum aukið þörfina að stækka við sig.
Óverðtryggð lán nær helmingur lána
Mikil breyting hefur verið á samsetningu húsnæðislána til heimilanna undanfarin ár. Fyrir efnahagskreppuna 2008-2009 voru mjög fáir sem tóku óverðtryggð lán hér á landi, þau báru svo háa vexti að fáir nýttu sér þau fyrst um sinn. Á árunum eftir efnahagshrunið fóru óverðtryggð lán að verða fýsilegri kostur og fleiri lánastofnanir fóru að bjóða upp á slík lán. Með lækkun vaxta að undanförnu hafa óverðtryggð lán orðið raunverulegur kostur fyrir marga. Þetta sést því lántakendur eru í auknum mæli að færa sig yfir í óverðtryggð lán og eru þau nú næstum 50% af heildarhúsnæðislánum til heimila um þessar mundir.
Að okkar mati mun þetta hafa þau áhrif að virkni peningastefnu Seðlabankans verður meiri en ella. Það getur orðið til þess að hver og ein stýrivaxtahækkun hafi strax áhrif á a.m.k. hluta heimila sem leiðir væntanlega á endanum til þess að ekki þurfi að hækka stýrivexti jafn mikið til að sporna við þenslu og ef verðtryggð lán væru mikill meirihluti húsnæðisskulda.
Framhaldið á íbúðamarkaði
Við teljum að forsendur séu fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á næstu misserum. Við spáum því að nafnverð íbúða hækki um tæp 12% á þessu ári. Sú hækkun er miðuð við prósentu breytingu frá meðalverði árið áður. Breytingin frá ársbyrjun til ársloka er því nokkuð hærri, eða um 13,5% á árinu. Nýjar tölur Þjóðskrár um vísitölu íbúðaverðs staðfesta þessa skoðun okkar. Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,6% í ágúst á milli mánaða en við teljum að á næstu mánuðum muni hækkun íbúðaverðs verða nokkuð hægari. Eins og áður kom fram hefur hækkun á höfuðborgarsvæðinu verið meiri en á landsbyggðinni undanfarið og vísitala íbúðaverðs sem Þjóðskrá birtir á einungis við um höfuðborgarsvæðið.
Við teljum að íbúðaverð haldi áfram að hækka á næsta ári og hækki að nafnvirði um tæp 7% milli ára. Árið 2023 verði visst jafnvægi komið á markaðinn með hækkun stýrivaxta og auknu framboði af nýjum íbúðum og samkvæmt spá okkar mun íbúðaverð hækka um 3,4% það ár.
