Líkt og sést á myndinni hér að ofan jókst fjöldi fyrstu kaupenda talsvert seinni hluta ársins 2020 og fram á árið 2021. Á fyrsta fjórðungi ársins 2021 voru 33,2% allra kaupenda að kaupa sína fyrstu íbúð og hefur hlutfallið ekki mælst hærra svo langt aftur sem gögn ná, þrátt fyrir að hafa í nokkur skipti mælst á svipuðum slóðum. Á þessum tíma jókst reyndar fjöldi allra kaupenda á íbúðamarkaðinum, eftirspurn eftir íbúðum var töluverð og viðskipti með miklu móti sem gerði það að verkum að íbúðaverð hækkaði skarpt.

Þröng lánþegaskilyrði í fjögur ár

Þegar íbúðamarkaður tók að hækka skarpt í miðjum faraldri ákvað Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans að taka í handbremsuna. Nefndin beitti heimildum sínum til að herða á lánþegaskilyrðum fasteignalána með það markmið að takmarka áhættu lántakenda vegna ójafnvægis á fasteignamarkaði og draga þar af leiðandi úr kerfisáhættu til lengri tíma litið. Fyrsta skref nefndarinnar var að lækka veðsetningarhlutfall lánþega úr 85% í 80% og þessar reglur setti nefndin á í júlí 2021. Veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda hélst þó óbreytt enn um sinn í 90%. Á þessum tíma hélt íbúðaverð áfram að hækka skarpt og setti nefndin nýjar reglur um greiðslubyrðahlutfall í desember sama ár. Samkvæmt reglunum mátti hámark greiðslubyrðar nýrra fasteignalána vera 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum en 40% fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign. Í júní 2022 voru síðan settar reglur um veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda sem lækkaði úr 90% í 85% af markaðsverði fasteignar. Það eru nú fjögur ár síðan hert lánþegaskilyrði voru fyrst sett á og eru þau enn í gildi í dag. En hafa þessi lánþegaskilyrði sannað gildi sitt og er tilefni til að slaka á þeim nú þegar fasteignamarkaður siglir lygnari sjó?

Veðsetning hefur lækkað þrátt fyrir hærra íbúðaverð

Veðsetningarhlutfall nýrra fasteignalána hefur lækkað nokkuð frá árinu 2021 samkvæmt gögnum Seðlabankans og það á sérstaklega við um fyrstu kaupendur. Veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda var 78% að meðaltali árið 2021 og lækkaði niður í 75% að meðaltali árið 2022. Hlutfallið hafði því lækkað nokkuð áður en hertar reglur um veðsetningu fyrstu kaupenda voru settar á um mitt árið 2022. Ástæðan fyrir því er líklega sú að reglur um greiðslubyrðahlutfall voru þegar komnar á og íbúðaverð var á þessum tíma orðið ansi hátt í samanburði við aðra þætti eins og laun. Það gerði væntanlegum fyrstu kaupendum erfitt fyrir og varð til þess að færri en vildu gátu ráðist í sín fyrstu fasteignakaup. Veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda lækkaði svo enn frekar við hertar reglur Seðlabankans og mælist hlutfallið á þessu ári að meðaltali um 71%.

Veðsetningarhlutfall allra nýrra fasteignalána lækkaði einnig á sama tíma, úr 59% sem var meðaltalið á árunum 2020-2022 í kringum 56% sem það mælist nú. Reglur Seðlabankans hafa líklega haft sitt að segja um lækkun veðsetningarhlutfalla nýrra fasteignalána síðustu ár en á sama tíma hefur fasteignaverð hækkað um ríflega 70% miðað við vísitölu íbúðaverðs. Þótt meðaltalið sé talsvert undir hámarkinu hjá öllum kaupendum má ætla að reglur Seðlabankans um hámark hafi dregið meðaltalið niður. Reglurnar hafa líklega átt sinn þátt í því að koma í veg fyrir óhóflega skuldsetningu, sér í lagi hjá fyrstu kaupendum í ólgumiklum fasteignamarkaði.

Greiðslubyrði hefur hækkað

Á sama tíma og veðsetningarhlutfall nýrra fasteignalána hefur lækkað hefur greiðslubyrðarhlutfallið aftur á móti hækkað eins og sést á myndinni hér að neðan. Fyrst um sinn var það einungis greiðslubyrðarhlutfall fyrstu kaupenda sem hækkaði að einhverju marki. Að meðaltali hækkaði hlutfallið úr tæplega 26% á árinu 2020 í rúmlega 29% árið 2022. Á sama tímabili hækkaði greiðslubyrðarhlutfall allra kaupenda talsvert minna eða að meðaltali úr 19% í 20%.

Eins og fyrr segir voru reglur um greiðslubyrðahlutfall settar á í desember 2021. Má ætla að Fjármálastöðugleikanefnd hafi sérstaklega litið til fyrstu kaupenda og aukinnar greiðslubyrði þeirra á þeim tíma þegar reglurnar voru settar á. Frá árinu 2022 hefur greiðslubyrði fyrstu kaupenda lítið aukist þrátt fyrir hærra vaxtaumhverfi, en hlutfallið mælist á þessu ári að meðaltali um 30%. Greiðslubyrði allra kaupenda hefur á sama tíma hækkað aðeins meira eða úr 20% í 22%, sem er þó talsvert meira undir reglum Seðlabankans um greiðslubyrðahlutfallið. Ætla má að svigrúm annarra kaupenda fyrir aukinni greiðslubyrði hafi verið meiri en hjá fyrstu kaupendum og þeir hafi því í minni mæli sótt í þau lánaform sem lágmarka greiðslubyrði s.s. verðtryggð jafngreiðslulán.

Miðað við þessi gögn hafa reglur Seðlabankans komið í veg fyrir of mikla skuldsetningu lántakenda í miklum verðhækkunum síðustu ár en einnig hægt á eftirspurn á íbúðamarkaði. Hækkun vaxta hefur einnig átt sinn þátt í hægari eftirspurn en áhugavert er að greiðslubyrði nýrra fasteignalána hafi ekki aukist meira á þessum tíma þar sem stýrivextir fóru frá því að vera 0,75% um mitt ár 2021 í að standa hæst í 9,25% um mitt árið 2023. Vextir hafa lækkað síðan þá og standa nú í 7,5%.

Verðtryggð lán vinsælasta lánaformið

Líkleg meginástæða fyrir því að greiðslubyrðahlutfallið hefur ekki hækkað meir en ella þrátt fyrir töluvert hærra vaxtastig síðustu ár er mikil ásókn í verðtryggð lán. Verðtryggð lán eru þess eðlis að greiðslubyrðin er mun lægri í upphafi en á óverðtryggðum lánum en eignamyndunin hægari. Þegar vextir voru lágir í faraldrinum var stærstur hluti nýrra fasteignalána óverðtryggður og á breytilegum vöxtum. Þegar vextir fóru hækkandi á ný eftir því sem leið á árið 2021 fóru lántakendur að festa vexti í meiri mæli. Ásókn í verðtryggð lán náði svo hámarki á ný frá miðju ári 2023 á sama tíma og vextir náðu hámarki í 9,25%. Á lokafjórðungi ársins 2024 hóf Seðlabankinn hægfara lækkun vaxta og á sama tíma hafa óverðtryggð lán á föstum vöxtum verið að ryðja sér til rúms á ný. Það sem af er ári bera 59% nýrra fasteignalána verðtryggða vexti og 41% óverðtryggða.

Hlutdeildarlán hafa einnig átt sinn þátt í því að hjálpa fyrstu kaupendum inn á markaðinn. Lánin standa fyrstu kaupendum til boða og frá því að þau voru fyrst veitt árið 2020 hafa rúmlega þúsund umsóknir verið samþykktar. Eftirspurn eftir slíkum lánum hefur verið meiri en gert var ráð fyrir í upphafi og vegna þessa hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun þurft að setja skorður á úthlutanir. Áhrif úrræðisins framan af eru óljós, hlutdeildarlán eru einungis veitt til kaupa á nýjum eignum sem uppfylla ákveðin skilyrði, en að auka eftirspurn í eftirspurnardrifnum markaði hækkar alla jafna verð. Í dag hefur framboð nýrra íbúða aukist talsvert og meðalsölutími þeirra mælist langur. Áhrif hlutdeildarlána á íbúðaverð eru því líklega með minna móti.

Tími til kominn að slaka á lánþegaskilyrðum?

Verðhækkanir hafa verið fram úr öllu hófi á íbúðamarkaði síðustu ár en útlit er fyrir betra jafnvægi næsta kastið. Framboð hefur tekið við sér og eftirspurn hefur dempast. Þröng lánþegaskilyrði Seðlabankans eru ein af ástæðum þess að eftirspurnin er minni en ella. Lánþegaskilyrðin hafa ekki útilokað viðskipti á íbúðamarkaði og margir einstaklingar virðast vera stakk búnir til að ráðast í íbúðarkaup. Það á einnig við um fyrstu kaupendur þar sem hlutfall þeirra hefur haldið sjó. Það sem af er ári hafa viðskipti á markaðinum verið með meira móti en árið 2023, en vegna Grindavíkuráhrifa voru viðskipti hins vegar töluvert meiri fyrir ári síðan.

Fjármálastöðugleikanefnd hefur ekki gefið það út hvenær eða hvort hún muni slaka á lánþegaskilyrðum í bráð. Seðlabankastjóri, sem er jafnframt formaður Fjármálastöðugleikanefndar, sagði nýlega í viðtali að mögulega myndi vera hægt að slaka á skilyrðum fyrir fyrstu kaupendur í náinni framtíð. Ljóst er að ef nefndin myndi slaka á skilyrðunum myndi það auka eftirspurn á markaðinum. Seðlabankinn mun því þurfa að fullvissa sig um að íbúðamarkaðurinn ráði við aukna eftirspurn og að litlar líkur séu á óhóflegri skuldsetningu í kjölfar slíkra breytinga.