Samkvæmt nýlegum gögnum Þjóðskrár hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,0% síðastliðna 12 mánuði. Slík árshækkun hefur ekki sést í u.þ.b. ár, eða frá því í mars í fyrra. Því virðist sem allnokkurt líf sé enn á íbúðamarkaði.

Miðað við gögn Þjóðskrár og vísitölu neysluverðs nemur raunhækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu því 1,6% undanfarna 12 mánuði. Með hjaðnandi verðbólgu hefur raunhækkun íbúðaverðs mælst meiri síðustu mánuði en hún var lengst af á síðasta ári. Árið 2019 hækkaði raunverð íbúða um 0,4% frá árinu á undan sem er minnsta raunverðshækkun frá árinu 2012 þegar íbúðamarkaður fór loks að taka við sér eftir hrun. Frá ársbyrjun 2018 fór að hægja á  þeim miklu hækkunum sem náð höfðu hámarki árið 2017. Ástæðan fyrir því er að framboð íbúða jókst töluvert annars vegar vegna mikillar aukningar nýbygginga og hins vegar vegna þess að íbúðir sem áður voru nýttar í skammtímaleigu á borð við Air-bnb rötuðu aftur inn á markaðinn.

Jafnvægi á markaðnum?

Þrátt fyrir að árstakturinn í verðhækkun íbúða hafi aukist er hækkunin þó hófleg miðað við þróun síðustu ára. Frá byrjun árs 2018, þegar hægja fór á hækkunum, hefur meðal árstakturinn verið 4,7%. Það bendir flest til þess að viðskipti á markaðnum í dag séu eðlileg og í vissu jafnvægi. Helstu tölur um viðskipti á íbúðamarkaðnum eru frá árinu 2019 en þær styðja þessar túlkun okkar. Hægt er að sjá að framboð hefur aukist til muna þegar gögn um auglýsingar á fasteignavef eru skoðuð. Um 700 íbúðir voru auglýstar að meðaltali á vordögum 2017 til samanburðar við 1.300 íbúðir í lok síðasta árs. Þetta á við um fjölbýli en auglýsingar á sérbýli hafa einnig aukist lítillega. Nýbyggingar spila þar stórt hlutverk sem að langmestu leyti er fjölbýlishúsnæði.

Íbúðum sem seljast yfir ásettu verði hefur fækkað til muna samkvæmt gögnum húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Um 7% íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldust yfir ásettu verði í desember síðastliðnum, 16% þeirra á ásettu verði og 77% undir ásettu verði. Það þarf því ekki að koma á óvart að meðalsölutími hefur lengst. Í lok nýliðins árs var hann um 3 mánuðir en var á vordögum 2017 rétt yfir einn mánuður.

Einnig styðja gögn um viðskipti á markaðnum þessa túlkun okkar. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu í febrúar síðastliðnum voru 611 talsins og fjölgaði um 5,3% frá sama mánuði í fyrra. Þá nam heildarveltan á markaði 30,4 milljörðum króna og dróst saman um 2,5% frá sama mánuði í fyrra. Það má því segja að ákveðið jafnvægi sé á íbúðamarkaðnum um þessar mundir og enn engin sjáanleg merki um bakslag.

Óvissuástand en heimilin í góðum málum

Í dag ríkir mikið óvissuástand um allan heim vegna COVID-19 veirunnar. Vegna mikillar óvissu um næstu mánuði getur reynst erfitt að spá fyrir um áhrif veirunnar á hagkerfið og þar af leiðandi íbúðamarkaðinn. Líkt og við fjölluðum um hér standa heimilin flest hver mjög styrkum fótum. Skuldir heimila sem hlutfall af landsframleiðslu hefur lækkað um ríflega þriðjung síðastliðinn áratug og er langstærstur hluti skulda heimilanna íbúðalán. Sú þróun endurspeglar því að mestu leyti betri hreina eignastöðu heimilanna í íbúðarhúsnæði sínu.

Íbúðaskuldir heimila námu um 1.800 milljörðum króna á síðasta ári og er meirihluti skulda heimilanna verðtryggðar. Óverðtryggð lán hafa þó verið í mikilli sókn undanfarið. Árið 2019 voru óverðtryggð lán 40% af íbúðaskuldum heimilanna og hefur aukningin á þeim lánum verið 85% frá árinu 2017. Á sama tíma hefur dregið talsvert úr töku verðtryggðra lána. Árið 2017 voru þau 84% af íbúðaskuldum heimilanna en í dag eru þau um 60%.

Heimilin standa því allvel að vígi á þessum óvissutímum. Meirihluti skulda heimilanna er þó verðtryggður og mun höfuðstóll þeirra því taka mið að verðbólgu í landinu. Það er eðlilegt að velta því fyrir sér hvort verðbólga muni fara á skrið á næstunni, þar sem krónan hefur veikst um 10% frá áramótum. Þórarinn G. Pétursson aðalhagfræðingur Seðlabankans nefndi á fundi bankans í vikunni að allar áhyggjur af því að verðbólga fari úr böndunum á komandi misserum væru óþarfar og Seðlabankinn muni grípa inn í fari verðbólga á skrið. Rétt er einnig að hafa í huga að veiking krónu það sem af er ári er af svipaðri stærðargráðu og gengisfallið á seinni árshelmingi 2018. Í kjölfarið steig verðbólga nokkuð en hjaðnaði allfljótt að nýju án þess að áhrifin á höfuðstól íbúðalána yrðu veruleg á heildina litið.

Hvert er framhaldið á íbúðamarkaði?

Óvissa næstu mánuði getur vissulega haft umtalsverð áhrif á eftirspurnarhliðina á íbúðamarkaði líkt og á öðrum mörkuðum. Hvort skellurinn verður mikill mun fara eftir því hversu langvinnur faraldurinn mun vera og hvort aðgerðir stjórnvalda komi til með að milda höggið. Hingað til höfum við séð Seðlabankann bregðast við með afdráttarlausum aðgerðum eins og lækkun vaxta, sem mun koma til með að leiða til lækkunar á vöxtum á húsnæðislánum á markaði. Raunar er sú þróun þegar hafin. Það verður svo áhugavert að sjá frekari aðgerðir stjórnvalda sem verða kynntar á næstu dögum.

Það gefur auga leið að í óvissuástandi heldur fólk að sér höndum sem minnkar eftirspurn m.a. á íbúðamarkaði. Það sem mun koma til með að hjálpa eftirspurnarhliðinni eru hagstæð kjör á íbúðalánamarkaði. Nú hafa stýrivextir aldrei verið lægri og þar af leiðandi eru vextir á íbúðalánamarkaði í sögulegu lágmarki. Lægstu vextir á markaðnum í dag, þegar þetta er ritað, eru 1,69% verðtryggðir og 3,85% óverðtryggðir.

Við teljum að húsnæðiseigendur þurfi almennt ekki að hafa miklar áhyggjur af ástandinu enn sem komið er. Enn er líf á markaðnum og viðskipti virðast eðlileg. Hins vegar er ljóst að tækifæri til hagræðingar á íbúðamarkaði eru til staðar vegna aukinnar eignamyndunar heimilanna og talsvert hagstæðari kjara á markaði. Margir eiga nú möguleika á að endurfjármagna lánin sín með mun hagstæðari íbúðalánum en áður.