Það hefur blásið hressilega á haustmánuðum og það á ekki síður við um íslenskt efnahagslíf. Hætta er á að verðbólgan reynist þrautseig næstu mánuði og væntingavísitala Gallup er nú í lægstu gildum frá árslokum 2020. Íslensk heimili eru því svartsýn um stöðu og horfur efnahagsmála ef marka má könnunina. Hinu sama má halda fram um húsnæðisumræðu og lánakjör.

Samkvæmt greiningum bankans er þess að vænta að verðbólga muni hjaðna hratt í upphafi nýs árs og óhætt að segja að við bíðum þess flest í ofvæni. Hátt vaxtastig er krefjandi bæði fyrir einstaklinga og fyrirtæki sem eru skuldsett. Við sjáum þó áfram töluverðan vöxt í innlánum heimila, sem gefur til kynna að efnahagur margra sé sterkur og skuldsetning íslenskra heimila er hófleg í samanburði við nágrannalöndin.

Frá sama tíma í fyrra hafa innlán á óbundnum óverðtryggðum sparnaðarreikningum vaxið um þriðjung í krónum talið, sem gefur til kynna að peningastefna Seðlabankans hafi áhrif á sparnaðarhneigð almennings. Á sama tíma hafa önnur sparnaðarform þó vissulega átt undir högg að sækja og verðbréfamarkaðir hér virðast ætla að vera seinni að taka við sér en erlendis. Í orðum seðlabankastjóra eftir síðustu vaxtaákvörðun kom skýrt fram að innlánsvextir hjá íslenskum fjármálastofnunum hefðu fylgt hækkun stýrivaxta betur eftir en í nágrannalöndunum. Aukin samkeppni á innlánamarkaði hefur þar mikil áhrif. Sá þáttur í miðlun peningastefnu bankans virðist því talsvert virkari hér en víða erlendis.

Viðskiptavinir leita í skjól verðtryggingar

Stýrivextir eru helsta tæki Seðlabankans til að kljást við verðbólgu. Raddir um að bankarnir eigi að hækka vexti minna en Seðlabankinn eru því í raun að segja að bankarnir eigi að taka sér það vald, sem er þróun sem ég tel að fæstir myndu vilja sjá.

Á síðasta ári sáum við að tíunda hvert heimili í eigin húsnæði bjó við íþyngjandi húsnæðiskostnað og gera má ráð fyrir að það hlutfall hafi hækkað síðan. Í nýbirtu uppgjöri kemur fram að nær helmingur húsnæðislánasafns Íslandsbanka eru verðtryggð lán, ýmist á breytilegum eða föstum vöxtum. Þetta hlutfall var 41% á sama tíma í fyrra. Mörg heimili eru um þessar mundir að endurfjármagna lán sem hafa verið á föstum óverðtryggðum vöxtum og leita þau flest í skjól verðtryggingar til að viðhalda viðráðanlegri greiðslubyrði. Á næsta ári mun enn stærri hópur þurfa að endurfjármagna þegar binditíma lýkur en stærsti hópurinn mun endurfjármagna árið 2025. Við erum bjartsýn á að þá verði vextir lægri. Lántakar sem leita tímabundið í lægri greiðslubyrði verðtryggðra lána gætu jafnvel sætt færis og endurfjármagnað aftur yfir í óverðtryggt ef aðstæður bjóða. Sveigjanleiki á íslenskum lánamarkaði hefur góðu heilli aukist verulega hvað þetta varðar undanfarin ár. Hluti lánasamninga inniheldur ákvæði um svokallað vaxtagreiðsluþak þar sem lántaki greiðir ákveðna vaxtaprósentu en restin af samningsbundnu vöxtunum leggst við höfuðstólinn, séu vextir hærri á hverjum tíma. Greiðslubyrðin lækkar sem því nemur, en höfuðstóll lánsins greiðist hægar niður.

Endurfjármögnun húsnæðislána hefur aldrei verið einfaldari og er orðin rafræn að töluverðu leyti. Mikið framfaraskref verður hins vegar þegar þinglýsing húsnæðislána getur orðið að fullu rafræn og pappírinn alfarið leystur af hólmi. Frumvarp til laga um rafrænar skuldaviðurkenningar var lagt fram til Alþingis á síðasta þingi og er það von okkar að frumvarpið verði lagt aftur fram og samþykkt á yfirstandandi þingi.

Vaxtamunur bankanna

Bankar fjármagna sig með ýmsum hætti og velta kjör þeirra meðal annars á stýrivöxtum og kjörum á fjármagnsmörkuðum. Þau kjör hafa hækkað samfara stýrivaxtahækkunum og væntingum fjárfesta um verðbólgu. Það er misjafnt eftir lánsformum hver vaxtamunur banka af húsnæðislánum er, en hann er gjarnan í kringum 0,5-1,5% þegar bankinn fjármagnar sig á móti með útgáfu skuldabréfa. Af láni sem ber í heildina 10% vexti – hvort sem það er óverðtryggt eða verðtryggðir vextir plús verðtrygging – fer því stærstur hluti vaxtanna til sparifjáreigenda, sem gjarnan eru lífeyrissjóðir í umboði sjóðfélaga sinna.

Af  vaxtamun bankans fer stór hluti í rekstrarkostnað og fjárfestingu í innviðum. Á móti hefðbundnu 40 milljóna króna húsnæðisláni bindur bankinn um 2,5 milljónir í eigið fé og er markmið bankans að ávaxta það fé um 10% á ári. Í núverandi vaxtaumhverfi má því ætla að heildarvaxtakostnaður af slíku láni sé um 4 milljónir og af því fari um 250 þúsund krónur til hækkunar á eigin fé bankans. Af hækkun eiginfjár rennur svo um helmingurinn til hluthafa í formi arðs. Hinn helmingurinn situr gjarnan eftir hjá bankanum og stendur undir stækkun lánasafnsins — þannig að bankinn geti vaxið í takt við efnahagslífið og fjármagnað heimili og fyrirtæki.

Við erum öll sammála um að nást verður stöðugleiki í íslenskt efnahagslíf og að við þurfum að ná tökum á verðbólgu svo Seðlabankinn geti lækkað stýrivexti sem fyrst. Þar til er mikilvægt að við fylgjumst vel með stöðu heimila og leitum leiða til að stýra greiðslubyrði svo hægt verði að komast í gegnum krefjandi vetur.

Greinin birtist fyrst í Viðskiptablaðinu.