Lægri vextir en minna byggt?

Flest hagkerfi heims hafa orðið fyrir miklu höggi vegna Kórónukreppunnar og hafa viðbrögð Seðlabanka víðsvegar um heiminn verið að lækka stýrivexti umtalsvert og losa um taumhald peningastefnu. Með því er stutt myndarlega við eftirspurnarhlið hagkerfisins , meðal annars íbúðamarkaðinn. Hér á landi hafa aðgerðir Seðlabankans undanfarin misseri svo sannarlega haft áhrif. Með endurfjármögnun eldri húsnæðislána hafa margir landsmenn lækkað greiðslubyrði sína, jafnvel umtalsvert og þar af leiðandi aukið rástöfunartekjur sínar. Slíkt er að sjálfsögðu kærkomið þegar skóinn kreppir en hefur þar að auki haft þau áhrif að samhliða aukinni greiðslugetu hefur íbúðaverð hækkað nokkuð, þrátt fyrir efnahagslegar þrengingar.

En þrátt fyrir að fjármögnunarkjör séu með besta móti á sama tíma og eftirspurn hefur haldist þokkaleg virðist vera tregða í nýbyggingum hérlendis.  

Stífla í pípunum

Samtök iðnaðarins standa fyrir talningu á íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni. Á síðustu árum hefur talningin farið fram tvisvar á ári, í mars og september. Meðal fjöldi íbúða á fyrstu byggingarstigum hefur verið um 3.200 íbúðir síðastliðinn áratug og náði hámarki í mars 2019 þegar um 6.500 íbúðir voru í byggingu. Síðan þá hefur hægt og rólega myndast tregða í pípunum hvað íbúðir á fyrstu byggingarstigum varðar.

Um þessar mundir eru tæplega 1.500 íbúðir á fyrstu byggingarstigum sem er ríflega helmingi minna en fyrir 2 árum. Samdráttur íbúða í byggingu er að mestu tilkominn vegna fækkunar á nýjum verkefnum. Ætla má að byggingar á fyrstu byggingarstigum séu u.þ.b. 2 ár að verða fullgerðar. Því getur framboðsskortur vegna slíkra verkefna raungerst tveimur árum eftir að byggingum á upphafsstigum fækkar. Haldi þessi þróun áfram getur það vissulega komið niður á nægjanleika framboðs íbúðarhúsnæðis næstu árin. Ísland upplifði síðast alvarlegan samdrátt í nýbyggingum á árunum 2010-2013 en þá lagðist bygging á nýju íbúðarhúsnæði að mestu af um tíma.  Á þeim tíma var íslenska hagkerfið enn að jafna sig á hremmingum efnahagshrunsins 2008 og vilji til fjárfestinga því takmarkaður. Það er þó margt ólíkt með því samdráttarskeiði og því sem nú gengur yfir.  

Í kjölfar þeirrar stíflu sem varð snemma á síðasta áratug hækkaði fasteignarverð með áður óþekktum hætti. Þó er vert að halda því til haga að raunverð fasteigna hafði lækkað talsvert á kreppuárunum þar áður og var sú lækkun meiri en áður eru dæmi um í íslenskri nútíma hagsögu. Þar tókust á kraftar eftirspurnar sem var mjög mikil á hagvaxtarárunum 2013-2017 og framboðs sem var takmarkað eftir litla uppbyggingu árin á undan.

Margt ólíkt með fyrri kreppu

Þegar borin eru saman samdráttarskeiðin 2008 og 2020 er margt ólíkt með þeim þó þau hafi vissulega ýmsa sameiginlega þætti . Meðal helstu einkenna efnahagskreppunnar 2008 var takmarkað fjármagn, háir vextir og mikil skuldsetning heimila jafnt sem fyrirtækja sem öllu jafnan dregur úr vilja til fjárfestinga. Eins og sjá má í talningu SI var lítið um ný byggingarverkefni á þeim tíma með ofan greindum afleiðingum. Aðstæður á markaði eru á hinn bóginn allt aðrar í dag þar sem kreppan er að mestu ígildi framboðsskells þar sem útflutningstekjur hafa snarminnkað auk þess sem eftirspurn hefur gefið nokkuð eftir án þess að neyslu- og fjárfestingargeta sé skert í sama mæli. Vextir eru lágir, kaupmáttur þeirra sem haldið hafa vinnunni hefur aukist sem og sparnaður.

Seigla á fasteignamarkaði

Ofangreind einkenni Kórónukreppunnar hafa viðhaldið miklu lífi á fasteignamarkaði og þrátt fyrir mikinn efnahagssamdrátt hefur markaðsverð húsnæðis hækkað myndarlega. Eftirspurnarhlið markaðarins hefur reynst sterk og voru að jafnaði gefnir út 675 kaupsamningar mánaðarlega á höfuðborgarsvæðinu á fyrstu 11 mánuðum ársins á meðan meðaltal kaupsamninga á mánuði síðastliðinn áratug var ekki nema 508. Þar vegur þyngst septembermánuður með 919 samninga sem er mesti fjöldi kaupsamninga frá því í júlí 2007.

Ýmsir kraftar gætu togað til íbúðamarkaðinn næstu misserin. Þó svo vextir kunni að lokum að hækka úr núverandi gildum munu þeir að mati okkar áfram verða lægri en að jafnaði var raunin undanfarna áratug. Því gæti glitt í framboðsskort á höfuðborgarsvæðinu þegar fram líða stundir. Það virðast því góðar líkur vera á því að aðstæður skapist fyrir talsverða aukningu nýbygginga fyrr en síðar.