Óvissar skammtímahorfur um atvinnuhúsnæði

Þær efnahaglegu þrengingar sem við göngum nú í gegnum hefur ekki síst haft víðtækar afleiðingar fyrir atvinnurekendur. Verðvísitala atvinnuhúsnæðis hefur lækkað umtalsvert síðastliðna 12 mánuði eftir að hafa náð sínu næsthæsta gildi frá aldamótum í júní á síðasta ári. Rekstarumhverfi ferðaþjónustutengdra fyrirtækja hefur versnað einna helst og fróðlegt verður að fylgjast með þróun á framboði, eftirspurn og verðlagningu atvinnuhúsnæðis þeirra næsta kastið.


Í Fjármálastöðugleikanum sem Seðlabankinn birti nýverið kemur fram að á öðrum ársfjórðungi síðasta árs var gildi verðvísitölu atvinnuhúsnæðis 97 og hafði vísitalan ekki mælst jafn há í rúm 11 ár. Á fyrsta ársfjórðungi 2020 hafði vísitalan lækkað um rúm 21% en hún stóð nær því í stað á öðrum fjórðungi. Seðlabankinn metur vísitöluna nálægt metinni langtímaleitni en ljóst er að margt veltur á framvindu faraldursins, endurreisn ferðaþjónustunnar og ekki síður aðgerðum stjórnvalda.

Skráðu þig á póstlistann okkar

Í kjölfar síðustu kreppu, fyrir rúmum áratug, náði verðvísitala atvinnuhúsnæðis nýjum lægðum en lægst fór gildi hennar í 37,2 á síðasta ársfjórðungi 2011. Þessi kreppa er þó um margt ólík. Á þeim tíma voru bæði heimili og fyrirtæki til muna skuldsettari en nú og náði kreppan til enn fleiri fyrirtækja en útlit er fyrir nú. COVID kreppan nær hins vegar helst til ferðaþjónustufyrirtækja eins og hótela, veitingastaða, fólksflutningafyrirtækja og fyrirtækja í afþreyingu fyrir ferðamenn. Þau fyrirtæki treysta á eftirspurn erlendra ferðamanna en ferðavilji einstaklinga hefur hríðfallið og skilyrði til ferðalaga versnað sökum faraldursins og sóttvarnaraðgerða.

Framboð hefur vaxið undanfarið

Framboð atvinnuhúsnæðis hefur vaxið talsvert og þá sérstaklega framboð af gistirýmum. Á síðastliðnum 10 árum hefur meðalhlutfall atvinnuhúsnæðis í byggingu af heildarframboði verið rúm 11% hvað hótel, gistirými og veitingahús varðar og um 5% í skrifstofu-, verslunar-, iðnaðar- og geymsluhúsnæði. Þar af hefur uppbyggingin verið mest höfuðborgarsvæðinu en í júlí síðastliðnum voru rúmlega 42.000 fermetrar gistirýmis (um 16% af því framboði sem er til staðar) í byggingu í Reykjavík og nágrannasveitarfélögum. Sömu sögu er að segja af skrifstofurými en stór hluti af framboðsaukningu þess hefur verið á höfuðborgarsvæðinu sem nefnt var í nýútgefnum Fjármálastöðugleika Seðlabankans að gæti leitt til staðbundins offramboðs. Áhugavert verður að fylgjast með þróun á verðvísitölu atvinnuhúsnæðis í ljósi framboðsaukningar og áhrifa COVID á ferðaþjónustuna og fleiri aðila.

Eftirspurn hefur orðið fyrir höggi

Líkt og áður kom fram hafa rekstaraðstæður margra fyrirtækja versnað töluvert á árinu vegna farsóttarinnar sem er á uppleið að nýju í flestum löndum. Mikill fjöldi rekstraraðila hefur upplifað umtalsvert tekjutap á undanförnum mánuðum, sér í lagi þau fyrirtæki sem treysta á erlenda eftirspurn. Erfitt getur reynst að borga af láni eða leigu þegar tekjur eru í skornum skammti og hafa bæði fasteignafélög og viðskiptabankar boðið sínum viðskiptavinum  tímabundna lækkun, frestun, eða jafnvel niðurfellingu leigu sem og frystingu lána. Óvíst er þó hvort allir rekstraraðilar komi til með að geta staðið undir greiðslubyrði sinni og leigu þegar að gjalddaga kemur á næstunni.

Áhugaverðar upplýsingar um lán fyrirtækja er auk þess að finna í fyrrnefndum Fjármálstöðugleika Seðlabankans. Þannig jukust vanefndir lána til fyrirtækja talsvert á árinu og voru um 8,9% útlána viðskiptabankanna í vanefndum í lok júlí samanborið við 4,8% um síðustu áramót. Úrræði stjórnvalda og banka vegna rekstrarerfiðleika fyrirtækja voru á þann veg að bjóða stuðningslán, lokunarstyrki eða sérstakan greiðslufrest á lánum. Rúmlega 1.000 fyrirtæki (8,6%) fengu sérstakan greiðslufrest á lánum vegna farsóttarinnar í september sem er talsverð fækkun frá því í byrjun júní þegar hlutfallið var um 17%. Búast má við að hlutfall vanefnda muni aukast á næstu mánuðum þar sem úrræðinu lýkur í lok september. Ætla má að eftirspurn atvinnuhúsnæðis gæti minnkað ef hlutfall vanefnda eykst til muna. Athyglisvert verður að sjá áhrif eftirspurnar á verð atvinnuhúsnæðis þegar fram líða stundir.

Breytt hegðun á vinnumarkaði

Eitt af því jákvæða sem þó hefur fylgt COVID-19 er aukin skilvirkni heimavinnu. Þegar samkomutakmarkanir voru sem strangastar hér á landi voru fyrirtæki landsins tilneydd að leita lausna og tók framsókn heimavinnu nokkra ára stökk á skömmum tíma. Óljóst er hvernig eftirspurn skrifstofurýmis muni þróast á næstu misserum en ekki er ólíklegt að fyrirtæki muni í ríkari mæli bjóða starfsfólki sínu að vinna heima þegar þessum faraldri lýkur. Þar koma einnig umhverfissjónarmið við sögu og í vöxt færist að fyrirtæki freisti þess að draga úr kolefnisfótspori sínu með því að auka heimavinnu stafsfólks.

Betri tíð í vændum?

Snúið getur reynst að segja fyrir um þróun atvinnuhúsnæðismarkaðar á næstu misserum en bæði eftirspurn og framboð hafa orðið fyrir umtalsverðum áhrifum af COVID. Þá gætu breytingar á fyrirkomulagi vinnuframlags í ýmsum atvinnugreinum haft áhrif á eftirspurn þegar fram í sækir. Í flestum geirum eru þó líkur á að þokkalegt jafnvægi verði þar á milli þegar fram í sækir. Auðveldara ætti líka að vera um vik að standa straum af húsnæðiskostnaði við uppbyggingu atvinnustarfsemi á komandi tíð í ljósi lægra verðs atvinnuhúsnæðis og sögulega lágs fjármögnunarkostnaðar.

Höfundur


Tryggvi Snær Guðmundsson


Hagfræðingur í Greiningu

Hafa samband