Íbúðamarkaður siglir lygnan sjó

Nýjar tölur frá Þjóðskrá sýna að hægt hefur á hækkun íbúðaverðs undanfarið. Eftir mikla eftirspurnarspennu á markaði upp úr miðjum áratug hefur framboð nýrra íbúða aukist jafnt og þétt. Ætla má að ákveðið jafnvægi hafi myndast á fasteignamarkaðnum.


Samkvæmt nýlegum tölum Þjóðskrár hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu um 0,1% í desember á milli mánaða. Fjölbýli hækkaði í verði um 0,1% en sérbýli lækkaði hins vegar í verði um 0,2% milli mánaða. Á síðastliðnum þremur mánuðum hefur fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 0,3% og síðastliðna sex um 1,6%.

Hægasta hækkun frá árinu 2011

Einstakar mánaðartölur segja lítið um stöðu fasteignamarkaðarins þar sem miklar sveiflur geta verið á milli mánaða. Þróun síðustu mánaða er þó í ágætu samræmi við leitni til hægari hækkunar verðs síðustu misserin. Samkvæmt Þjóðskrá hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu á árinu 2019 um 2,3%. Þar af hækkaði verð á fjölbýli um 2,6% en sérbýli einungis um 0,9%. Þetta er hægasta 12 mánaða hækkun sem mælst hefur frá árinu 2011 þegar fasteignamarkaðurinn fór að taka við sér aftur eftir hrun. 12 mánaða hækkunartakturinn var hvað hraðastur þegar hann var 21% um mitt ár 2017, en frá ársbyrjun 2018 fór að hægja talsvert á árstaktinum þegar framboð íbúða jókst verulega og hin mikla eftirspurnarspenna sem myndast hafði á markaðnum minnkaði samhliða.

Ró einkennir markaðinn

12 mánaða verðbólga stendur nú í 2,0% og eru því raunverðshækkanir á íbúðaverði ekki miklar þessa dagana. Ætla má að ákveðið jafnvægi hafi myndast á markaðnum en eins og áður kom fram hefur framboð íbúða aukist töluvert með komu nýrra íbúða á markaðinn ásamt því að vísbendingar eru um að hluti íbúða sem áður voru í skammtímaleigu hafi ratað inn á markað undanfarið. Um 80% allra íbúða fara þessa dagana undir ásettu verði á markaði en um mitt ár 2017 var þetta hlutfall í grennd við 60% samkvæmt gögnum Íbúðalánasjóðs. Þá hefur meðalsölutími íbúða lengst að undanförnu. Hann er um þessar mundir u.þ.b. 3 mánuðir en var á vordögum 2017 innan við 2 mánuðir. Mikið er um nýjar íbúðir á markaði nú um stundir en þær eru alla jafna lengur að seljast en eldri íbúðir.

Einnig styðja gögn um viðskipti á markaðnum þessa túlkun okkar, í heildina voru kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu um 7.700 á árinu 2019 og nam heildarvelta þeirra 416 milljarða króna. Meðalupphæð á hvern samning var um 54 milljónir króna. Veltan árið 2019 var um 5% meiri miðað við árið á undan en fjöldi kaupsamninga stóð í stað. Það má því segja að ákveðin ró sé yfir fasteignamarkaðnum í dag þótt ekki séu enn sjáanleg merki um bakslag á þeim markaði.

Höfundur


Bergþóra Baldursdóttir


Hagfræðingur í Greiningu

Hafa samband