Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,3% í febrúar frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Fram að þessu hafði íbúðaverð lækkað þrjá mánuði í röð en hækkar nú að nýju. Fjölbýli hækkaði í verði um 0,4% í febrúar en á sama tíma lækkaði sérbýli um 0,2%. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hafa nú lækkað í verði fimm mánuði í röð um samtals 5% en meiri gangur virðist vera á eftirspurn eftir íbúðum í fjölbýli sem hafa hækkað um 0,7% á sama tímabili.
Íbúðamarkaður ekki botnfrosinn
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði á milli mánaða í febrúar eftir að hafa lækkað í þrjá mánuði þar á undan. Miðað við þessar tölur Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er íbúðamarkaðurinn ekki frosinn þó hann sé talsvert rólegri en síðustu ár. Þróunin á íbúðamarkaði mun mestmegnis ráðast af þróun vaxta á næstu misserum.
Þrátt fyrir þessa hækkun milli mánaða heldur áfram að draga úr árshækkun íbúðaverðs frá því að hún stóð sem hæst síðastliðið sumar í 25,5%. Árshækkun í febrúar mælist nú 12,4% og hefur ekki verið minni á þennan mælikvarða síðan í byrjun árs 2021. Árshækkun á fjölbýli mælist 13% en á sérbýli 11,2% í febrúarmánuði.
Íbúðamarkaður rólegur, en ekki botnfrosinn
Þrátt fyrir að íbúðamarkaðurinn hafi byrjað að róast í lok síðasta sumars fór ekki að draga almennilega úr umsvifum fyrr en á þessu ári. Í janúar breyttist sú mynd talsvert með minni veltu og færri kaupsamningum en undanfarin misseri. Til samanburðar var velta í janúar 39% minni en í sama mánuði árinu áður og kaupsamningum fækkaði um 40% á sama tímabili. Viðskipti á íbúðamarkaði í febrúar voru strax nokkuð meiri en í janúarmánuði. Velta mældist um 9% minni en í sama mánuði í fyrra og kaupsamningar voru 11% færri. Þótt dregið hafi úr viðskiptum á markaði gefa þessar tölur í skyn að íbúðamarkaður sé ekki alveg í frosti og enn sé eftirspurn til staðar á markaðinum.
Framboð eykst í takti við minni eftirspurn
Framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu tók að aukast hratt í takti við minni eftirspurn á markaðinum eins og sést á myndinni hér að neðan. Við í Greiningu hófum að mæla fjölda eigna til sölu í október 2021 þegar framboðið var í sögulegu lágmarki. Þegar minnst lét voru 460 íbúðir íbúðir til sölu í febrúar 2022. Nú í byrjun mars voru þær ríflega 2.000 og hafa ekki verið fleiri frá því að mælingar hófust. Taka skal fram að um óvísindalega mælingu er að ræða og líklega eru færri íbúðir til sölu en mælingin okkar segir til um þar sem sumar eignir hanga inni á sölusíðum þrátt fyrir að vera seldar. Þessi gögn gefa þó góða mynd um stöðuna á framboðshliðinni.
Meira en þriðjungur íbúða til sölu eru nýbyggingar og hefur þetta hlutfall aukist að undanförnu. Útlit er fyrir frekari fjölgun nýbygginga á næstunni en samkvæmt spá Samtaka iðnaðarins og HMS eru nú um 3.200 íbúðir væntanlegar á markað bæði á þessu ári og á því næsta. Það verður að teljast ansi líklegt að enn sé talsverð eftirspurn til staðar á íbúðamarkaði. Fólksfjölgun hér á landi hefur aldrei verið meiri en á síðasta ári og þar sem atvinnuleysi er lágt og vinnumarkaður spenntur má vænta þess að fólksfjölgunin haldi áfram á næstunni. Þar að auki er einnig útlit fyrir gott ár í ferðaþjónustu sem alla jafna hefur áhrif á fasteignamarkaðinn í heild.
Verðbólguspáin helst óbreytt
Verðbólgutölur birtast á þriðjudag í næstu viku. Við spáðum því að íbúðaverð myndi halda áfram að lækka með svipuðum hætti og í síðustu mælingu Hagstofunnar. Miðað við vísitölu íbúðaverðs aukast líkurnar á því að verð muni lækka eitthvað minna eða jafnvel standa í stað. Meiri sveiflur hafa verið á mælingu HMS heldur en mælingu Hagstofunnar og því teljum við það líklegustu niðurstöðuna. Helsti munur á þessum tveimur mælingum er að Hagstofan mælir verðbreytingar á landinu öllu en HMS einungis á höfuðborgarsvæðinu. Þetta mun líklega leiða til þess að reiknuð húsaleiga (liður í vísitölu neysluverðs) muni hækka í mars á milli mánaða þar sem vaxtaþátturinn hefur áhrif til hækkunar en áður töldum við að hún myndi lækka um 0,05%. Við teljum þó ekki þörf á að breyta verðbólguspá okkar í heild.
Vaxtastig skiptir miklu máli fyrir framhaldið
Í lok síðasta sumars var ljóst að aðgerðir Seðlabankans, vaxtahækkanir og hert lánaskilyrði, væru farnar að bíta talsvert á íbúðamarkaðinn. Viðsnúningurinn var hraður og sveiflur einkenndu markaðinn. Til að mynda hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu í júlí um rúmlega prósentu en strax í ágústmánuði lækkaði verðið um 0,4%. Mæling vísitölu íbúðaverðs byggir á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali, m.a. til að reyna að draga úr verðsveiflum en samt sem áður voru sveiflurnar talsverðar á þessum tíma. Eftir þennan hraða viðsnúning fór íbúðaverð að sveiflast nokkuð sitthvoru megin við núllið, sem mátti helst rekja til verðsveiflna á sérbýli þar sem töluvert færri kaupsamningar liggja að baki. Ljóst var að íbúðamarkaður væri að róast og það talsvert hratt miðað við það sem á undan var gengið.
Það þarf að fara varlega við að áætla um stöðu íbúðamarkaðarins út frá einni mánaðarmælingu. Betra er að horfa á þróunina yfir lengra tímabil þar sem verð getur sveiflast milli einstaka mánaða. Okkur finnst þessar tölur þó benda til þess að íbúðamarkaðurinn sé ekki botnfrosinn. Það er enn eftirspurn til staðar þó hún sé minni en áður.
Vaxtastigið mun skipta miklu máli fyrir framhaldið á íbúðamarkaði. Vextir hafa umtalsverð áhrif á eftirspurnina og hækkaði peningastefnunefnd Seðlabankans vexti um 1% í gærmorgun. Ef lánastofnanir fylgja hækkuninni eftir að fullu má ætla að fastir óverðtryggðir vextir íbúðalána verði um og yfir 10% og breytilegir óverðtryggðir í kringum 9%. Það verður að teljast ansi líklegt að aukin ásókn í verðtryggð íbúðalán muni halda áfram sem getur verið skammgóður vermir í mikilli verðbólgu en lækkar greiðslubyrði lántakenda til að byrja með.
Það er ekkert ólíklegt að íbúðaverð muni halda áfram sveiflast til eins og raunin hefur verið upp á síðkastið. Við erum ekki þeirrar skoðunar að íbúðaverð muni hríðlækka miðað við óbreyttar horfur þó það gæti vissulega lækkað einstaka mánuði og yfir styttra tímabil. Eftirspurn er enn til staðar og framboðið er líka að taka við sér og markaðurinn virðist talsvert heilbrigðari en hann var. Vextir eru þó orðnir talsvert háir og hversu hátt þeir munu fara mun ráða miklu um verðþróunina á íbúðamarkaðinum á næstu misserum.
