Hiti í íbúðamarkaðinum á höfuðborgarsvæðinu

Íbúðamarkaðurinn er í fullu fjöri ef marka má nýbirtar tölur Þjóðskrár. Eftirspurn er mikil á markaðnum og virðast lágir vextir íbúðalána vega mun þyngra en Kórónukreppan. Íbúðaverðshækkanir eru enn hóflegar og haldast í hendur við kaupmátt launa og almennt verðlag. Hins vegar þyrfti framboð íbúða að aukast til muna á næstunni ef anna á eftirspurninni og minnka hættu á óhóflegum hækkunum þegar frá líður.


Samkvæmt nýbirtum tölum Þjóðskrár hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 1,6% í mars á milli mánaða. Slík mánaðarhækkun hefur ekki sést frá því á vormánuðum árið 2017. 12 mánaða hækkun íbúðaverðs mælist nú 8,9% en var 7,3% í febrúar. Á síðustu 12 mánuðum hefur sérbýli hækkað mest eða um 9,9% og fjölbýli hefur hækkað um 8,0%. Frá miðju síðasta ári fór 12 mánaða taktur íbúðaverðs að hækka jafnt og þétt á svipuðum tíma og Kórónuveiran skall á.

Miðað við vísitölu íbúðaverðs og vísitölu neysluverðs nemur raunhækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu 4,6% undanfarna 12 mánuði. Mikið líf er á íbúðarmarkaðnum um þessar mundir og virðist sem hagstæðir vextir á nýjum íbúðalánum vegi töluvert þyngra en sú staðreynd að við stöndum í miðri kreppu. Þar ber þó að hafa í huga að áhrifum Kórónukreppunnar á heimili landsins er mjög misskipt. Kaupmáttur launa hefur almennt hækkað og fjárhagsstaða flestra heimila er sterk. Þau heimili þar sem fyrirvinnur hafa ekki misst starf eða orðið fyrir verulegu tekjutapi af rekstri eru því mörg hver ágætlega í stakk búin fjárhagslega. Ef hækkunartaktur íbúðaverðs heldur áfram og verðbólguspá okkar um hjaðnandi verðbólgu gengur eftir mun raunverð íbúða hækka talsvert áfram á næstu misserum.

Líkt og áður sagði er árshækkun sérbýla meiri en fjölbýla. Á myndinni hér að neðan sést að sérbýlin tóku fram úr fjölbýlum í verðhækkunum á síðasta ársfjórðungi 2020. Á fyrsta fjórðungi þessa árs hækkuðu sérbýli um 8,0% en fjölbýli um 7,4%. Eftirspurn eftir sérbýlum virðist vera að færast í aukana og virðist almenningur nýta góð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Hér kann einnig að spila inn að útbreidd heimavinna vegna faraldursins hefur líklega aukið þörfina á einhvers konar vinnurými heima við hjá mörgum.

Mikil eftirspurn eftir íbúðum

Frá því að vextir á íbúðalánum tóku að lækka hefur eftirspurn á íbúðamarkaði aukist til muna og sést það til að mynda á veltutölum. Velta í viðskiptum með íbúðarhúsnæði jókst um tæp 70% á höfuðborgarsvæðinu á fyrsta ársfjórðungi samanborið við fyrsta ársfjórðung 2020. Velta tók að aukast um miðbik síðasta árs í takti við íbúðaverðshækkanir, náði hámarki á síðasta ársfjórðungi og hefur síðan þá dregist nokkuð saman. Þinglýstir kaupsamningar voru um 1.050 á höfuðborgarsvæðinu í mars og hafa ekki verið fleiri frá því í júní 2007. Þróun þinglýstra kaupsamninga segir þó svipaða sögu og náðu þeir hæstu hæðum á síðasta ársfjórðungi 2020, en hefur síðan nokkuð á fyrsta fjórðungi þessa árs.

Á meðan eftirspurn hefur aukist hefur framboð á íbúðum dregist verulega saman ef marka má gögn Seðlabankans um auglýstar fasteignir á höfuðborgarsvæðinu. Í febrúar voru að meðaltali 840 eignir auglýstar til sölu til samanburðar við 1.460 árinu áður. Þetta jafngildir um 43% samdrætti á fjölda auglýstra eigna á einu ári og er þróunin svipuð hvort sem um er að ræða fjölbýli eða sérbýli. Fjöldi eigna til sölu í febrúar er svipaður og var á vordögum 2017 en þá voru um 800 eignir auglýstar til sölu þegar minnst lét. Á þeim tíma hækkaði fasteignaverð töluvert meira en nú og var 12 mánaða hækkunartakturinn hvað hraðastur um mitt ár 2017 þegar hann mældist 23,5%.

Stuttur meðalsölutími íbúða helst í hendur við þessa miklu eftirspurn á markaði. Meðalsölutími íbúða hefur styst gríðarlega og hefur ekki verið styttri svo langt aftur sem gögn ná. Í janúar og febrúar var meðalsölutími einn mánuður en var tveir mánuðir að meðaltali á síðasta ári. Það kemur því ekki á óvart að íbúðum sem seljast yfir ásettu verði hefur fjölgað síðastliðna mánuði. Samkvæmt Húsnæðis- og Mannvirkjastofnun seldust 30% íbúða yfir ásettu verði í febrúar síðastliðnum og seldust sérbýli oftar yfir ásettu verði en fjölbýli. Þetta hlutfall hefur ekki verið hærra frá því mælingar hófust.

Íbúðaverðshækkanir enn hóflegar

Íbúðamarkaður hefur komið töluvert á óvart frá því að Kórónukreppan skall á. Verð heldur áfram að hækka og veltan á markaðnum er lífleg. Það er engum blöðum um það að fletta að lækkun stýrivaxta hefur haft gríðarleg áhrif á íbúðamarkaðinn og minnkað greiðslubyrði nýrra húsnæðislána og þar með haft áhrif á kaupgetu almennings á markaði.

Þess ber þó að geta að þessar íbúðaverðshækkanir hafa ekki farið fram úr hófi eins og við sáum gerast hér síðast árið 2017. Hækkanir fylgja enn kaupmætti launa sem og almennu verðlagi í landinu. Hins vegar verður framboð íbúða að haldast í hendur við eftirspurn til lengri tíma til að ekki myndist hér umtalsverð eftirspurnarspenna á markaðnum. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn á síðasta ári en samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins hefur íbúðum í byggingu nú fækkað verulega. Töluverður skortur virðist vera á sérbýli um þessar mundir en lítið af slíkum eignum hafa verið auglýstar til sölu og mikil eftirspurn virðist vera eftir slíku húsnæði.

Horfur eru á að framboð nýrra íbúða verði takmarkað næstu misserin og að lánakjör á íbúðalánum verði áfram hagstæð í sögulegum samanburði.Við teljum að íbúðaverð muni halda áfram að hækka hóflega umfram almennt verðlag á næstu misserum.

Höfundur


Bergþóra Baldursdóttir


Hagfræðingur

Hafa samband