Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,8% í október samkvæmt nýlega birtum tölum HMS. Hækkunin kemur í kjölfar tveggja lækkunarmánaða í röð en vísitalan lækkaði um 0,6% í september og 1,1% í ágúst. Eftir hækkun októbermánaðar hafa lækkanirnar þar með gengið nánast alfarið til baka og vísitalan stendur nú í sama gildi og í júlí. Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,18% í október en hún hafði lækkað um 0,28% í september. Meiri ró virðist því vera að færast yfir íbúðamarkað eftir að meirihluti Grindavíkuráhrifa hefur komið fram og merkja má viðsnúning á markaðnum. Vaxtalækkunarferli mun vitaskuld hleypa lífi í markaðinn þó óvíst sé hve hve miklu og hve hratt það gerist þar sem ýmsar bremsur eru að verki sem hafa svo sannarlega ekki reynst bitlausar. Við teljum hóflegar raunverðshækkanir í kortunum á íbúðamarkaði næstu tvö árin.
Hægari haustmánuðir á leigu- og íbúðamarkaði
Nokkuð sterk merki um viðsnúning á leigu- og íbúðamarkaði hafa litið dagsins ljós á haustmánuðum eftir líflega mánuði framan af ári. Vísitala leiguverðs hækkaði í október eftir lækkun mánuðina tvo á undan á meðan vísitala íbúðaverðs hækkaði einnig, þó mun minna, eftir að hafa lækkað mánuðinn á undan.
Áhrifaþættir leiguverðs
Fram kemur í mánaðarskýrslu HMS að aukið vægi Airbnb íbúða hafi áhrif til hækkunar leiguverðs þar sem það dregur úr framboði langtímaleiguíbúða. Um mitt ár voru 9.388 leigueiningar skráðar á Airbnb en fjöldi þeirra hefur enn ekki náð sömu hæðum og fyrir heimsfaraldur. Þá litast markaðurinn einnig af árstíðarsveiflum í komu ferðamanna og því mun meira framboð af íbúðum í skammtímaleigu á sumrin þegar eftirspurnin er meiri.
Í skýrslunni kemur einnig fram að nokkuð sterk fylgni sé milli greiðslubyrði fasteignalána og leiguverðs sé litið til síðustu 13 ára. Hærri vextir hafa aukið kostnað leigusala, sem margir hverjir velta hluta þess kostnaðar yfir á leigjendur, þó fylgnin skýrist trúlega að miklu leyti af háu hlutfalli vísitölutengdra leigusamninga. Leiguverð á það þó til að hækka mun minna en greiðslubyrði þegar vaxtakostnaður eykst skarpt. Frá árinu 2021 hefur greiðslubyrði verðtryggðra lána til dæmis aukist hraðar en leiguverð, segir í skýrslunni, en líkt og kunnugt er hafa stýrivextir, og þar með greiðslubyrði, hækkað skarpt frá þeim tíma. Með lækkandi vöxtum og verðbólgu ætti greiðslubyrðin að gefa eftir þegar fram í sækir og leigumarkaður að leita í aukið jafnvægi.
Í okkar nýjustu verðbólguspá spáðum við því að reiknuð húsaleiga myndi lækka um 0,2% í nóvember. Ný aðferð Hagstofu við að reikna reiknaða húsaleigu, sem tekin var upp í júní, miðast við að meta húsaleigu ,,fyrir sérhvert íbúðarhúsnæði sem ekki er í útleigu út frá öllum markaðsleigusamningum sem upplýsingar eru til um og eru í gildi á þeim tíma“ og áætla þannig leigu fyrir sérhvert eigið húsnæði með því að nota gögn um 30 leigusamninga sem líkastir eru eigninni. Því munu breytingar á reiknaðri húsaleigu ekki endurspegla breytingar á leiguverðsvísitölu HMS fullkomlega. Raunar hafa breytingar á reiknaðri húsaleigu sveiflast mun minna en leiguverðsvísitalan. Til dæmis hækkaði reiknuð húsaleiga um 0,1% í október á meðan leiguverðsvísitalan hækkaði um 1,8% í mánuðinum. Við teljum hægari takt á leigumarkaði eiga eftir að skila sér í minni hækkunum, og jafnvel lækkunum, reiknaðrar húsaleigu næstu mánuði og stuðla því að áframhaldandi hjöðnun verðbólgu.
Rólegur íbúðamarkaður
Eftir 0,28% lækkun í september hækkaði vísitala íbúðaverðs um 0,18% í október. Mest hækkaði verð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu, um 0,28%, á meðan fjölbýli á landsbyggðinni lækkaði í verði um 0,09%. Sérbýli á höfuðborgarsvæði hækkaði um 0,09% og 0,18% á landsbyggð.
Síðastliðna 12 mánuði hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 8,71% en drjúgan hluta þeirrar hækkunar má rekja til áhrifa af eldsumbrotum í Grindavík. Fyrstu átta mánuði ársins hækkaði vísitalan um 8,7%, jafnmikið og 12 mánaða hækkun vísitölunnar mælist nú. Frá ágúst hefur vísitalan ekki hækkað neitt, sem er að okkar mati skýrt merki um að áhrif jarðhræringanna hafi að mestu leyti þegar komið fram. Fram á við eigum við von á rólegri hækkunartakti og útilokum ekki einstaka lækkanir milli mánaða, en spáum þó hóflegum raunverðshækkunum næstu tvö ár.
Fram kemur í nýjustu útgáfu Peningamála að fjármálaleg skilyrði heimila hafi þrengst en fjárhagslegs staða þeirra sé enn góð. Nýlega hafa þó vextir á verðtryggðum íbúðalánum hækkað í takt við aðra raunvexti ásamt því að lántökuskilyrði íbúðalána hafa þrengst. Að mati Seðlabankans auka þrengri lántökuskilyrði áhrif hækkana verðtryggðra vaxta á greiðslubyrði nýrra íbúðalána.
Einnig kemur fram í Peningamálum að framboð íbúða til sölu hefur aukist undanfarna mánuði og eru nú um 4 þúsund íbúðir skráðar á sölu. Á sama tíma hefur hlutdeild nýbygginga í heildarframboði á íbúðamarkaði vaxið í 38% og hefur ekki mælst meiri. Þá hefur meðalsölutími íbúða lengst á ný og var tæpir 4 mánuðir í september síðastliðnum samanborið við ríflega 2 mánuði síðastliðið vor.
Með lækkandi verðbólgu og vöxtum þegar fram í sækir eigum við von á því að meira jafnvægi komist á milli framboðs og eftirspurnar á íbúðamarkaði og hækkunartaktur á markaðnum verði mun hóflegri en sést hefur síðastliðin misseri. Við spáðum því í þjóðhagsspá okkar sem kom út í lok september að íbúðaverð myndi hækka um 10,7% á yfirstandandi ári, 7,0% á næsta ári og 6,1% árið 2026. Útlit er fyrir að hækkunin á þessu ári verði eilítið minni en við spáðum í september þar sem við áttum von á því að hægja myndi jafnt og þétt á fasteignamarkaði eftir því sem Grindavíkuráhrif fjöruðu út en reiknuðum ekki með eins snörpum viðsnúningi og virðist vera að teiknast upp um þessar mundir. Á móti vega hins vegar áhrif af áfyllingu hlutdeildarlána sem geta viðhaldið einhverjum hækkunum á markaðinum síðustu tvo mánuði ársins og orðið þess valdandi að spá okkar fyrir árið raungerist.
Höfundur
