Fasteignaverð á Íslandi hækkað umfram önnur Norðurlönd

Fasteignaverð á Íslandi hefur hækkað verulega undanfarinn áratug og hefur fjöldi húsnæðiseigenda séð eignastöðu sína batna umtalsvert vegna hækkunar á virði fasteignar sinnar. Af sama skapi er brekkan orðin brattari fyrir þá sem ekki hafa keypt fasteign og er enn erfiðara fyrir marga að safna fyrir síhækkandi útborgun. Á sama tíma hefur fasteignaverð hjá nágrönnum okkar á Norðurlöndunum einnig hækkað umtalsvert en þó ekki á sama hraða og hér á landi.


Fasteignaverð tók síðast viðlíka hækkunarhrinu á árunum fyrir fjármálahrunið 2008 en skuldastaða heimila er almennt töluvert hagstæðari í dag en þá. Ýmsar aðgerðir hins opinbera hafa verið kynntar til leiks sem stuðningur við fyrstu kaupendur eins og til að mynda svokölluð hlutdeildarlán en of stutt er um liðið til þess að leggja mat á þá aðgerð.

Skráðu þig á póstlistann okkar

Árlegur hækkunartaktur á Íslandi um 7%

Fasteignaverð á Íslandi hefur hækkað um tæp 100% frá árinu 2009. Til samanburðar hefur hækkunin í Svíþjóð verið 68%, í Danmörku um 58% og í Noregi tæp 69%. Velta má vöngum yfir ólíkri þróun fasteignaverðs á meðal Norðurlandanna en ætla má að framboðsskortur hér á landi um og eftir miðbik áratugarins hafi haft eitthvað um það að segja. Einnig lækkaði nafnvirði fasteigna hér á landi talsvert á árunum 2008-2010 (-16%) og raunverð var því í lágmarki í upphafi áratugarins samanborið við áratuginn á undan. Gæti það skýrt að hluta hraða hækkun síðustu ára. Árstakturinn var mestur á árunum 2015-2017 og var um 5% hækkun árlega Í Danmörku, Svíþjóð og Noregi en um 7% á Íslandi. Vert er að nefna að öllu máli í framsetningu gagnanna hvaða grunnár er notað en frá aldarmótum hefur fasteignaverð í Svíþjóð hækkað mest allra Norðurlanda þar sem lítil sem engin lækkun átti sér stað í kjölfar fjármálahrunsins 2008.

Bætt skuldastaða heimila landsins

Húsnæðisverð á Íslandi tók síðast hækkunarkipp af þessum skala á góðærisárunum fyrir fjármálakreppuna 2008. Það sem helst einkenndi hækkunina á þeim árum var auðvelt aðgengi að fjármagni og lítil varfærni gagnvart óhóflegri skuldsetningu sem oft fól einnig í sér umtalsverða gengisáhættu. Mörg heimilin komu illa undan þeim skelli og var áratugurinn nýttur af mörgum heimilum til þess að greiða niður skuldir í miklu magni. Skuldastaða íslenskra heimila hefur hríðfallið frá því þegar hæst lét árið 2009. Þá nam hún tæplega 122% af vergri landsframleiðslu (VLF) en það sem af er ári nemur skuldastaðan að jafnaði um 77% af VLF. Skuldir heimilanna hafa því minnkað um rúm 36% sem hlutfall af landsframleiðslu á þeim tíma og mun sú fyrirhyggja mun reynast Íslendingum mikil búbót í þeirri kreppu sem nú herjar á hagkerfi heimsins.

Komið til móts við fyrstu kaupendur

Líkt og áður kom fram hafa margir orðið eftir í fasteignakaupum undanfarin ár og eiga enn eftir að stíga fyrstu skrefin inn á íbúðamarkað. Reynist mörgum erfitt að safna fyrir útborgun til fasteignakaupa, sér í lagi þeim sem hafa verið á leigumarkaði um tíma. Hið opinbera og fjármálastofnanir hafa stigið inn og boðið upp á ýmis úrræði þeim til aðstoðar. Hið opinbera býður einstaklingum að nýta séreignarsparnað til útborgunar og nýtilkomin hlutdeildarlán fela í sér vaxtalaus lán til fasteignakaupa undir ákveðnum skilyrðum. Seðlabanki Íslands hefur einnig lækkað stýrivexti umtalsvert með tilheyrandi áhrifum á húsnæðislánakjör og þ.a.l. auðveldað einstaklingum að komast í gegnum greiðslumat. Þó má spyrja sig hvort þær aðgerðir muni leiða til frekari hækkunar íbúðarverðs frekar en auðvelda fyrstu kaupendum.

Enn sem komið er virðist fasteignamarkaðurinn í ágætis jafnvægi þrátt fyrir mikinn vöxt, sérstaklega vegna gjörbreyttrar skuldastöðu heimila. Einstaklingar ættu þó að varast yfirdrifna skuldsetningu þar sem vextir munu að öllum líkindum hækka á einhverjum tímapunkti. Sér í lagi þarf að hafa myndarlegt borð fyrir báru í greiðslugetu ef tekin eru óverðtryggð lán þar sem vextir eru breytilegir. Við í Greiningu Íslandsbanka reiknum þó ekki með hækkun stýrivaxta fyrr en um mitt næsta ár.

Höfundur


Tryggvi Snær Guðmundsson


Hagfræðingur í Greiningu

Hafa samband