Ein helsta ástæða þessara hröðu hækkana er að þegar Kórónufaraldurinn skall á fóru stjórnvöld í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir. Þetta var gert til að dempa þann efnahagsskell sem faraldurinn hafði í för með sér. Óvissan á þeim tíma var, eins og við munum, nær algjör og miklar áhyggjur af mögulegum grafalvarlegum áhrifum veirunnar á efnahagslífið ef ekki yrði gripið til aðgerða. Seðlabankinn lækkaði vexti mjög mikið á stuttum tíma sem varð til þess að vextir íbúðalána hafa aldrei verið eins hagstæðir og á árunum 2020 og 2021. Heimilin virtust almennt hafa það nokkuð gott þrátt fyrir áhrif faraldursins og fóru í auknum mæli að ráðast í íbúðarkaup sem varð til þess að eftirspurnarþrýstingur varð umtalsvert meiri en framboðið og það leiddi til þessara verðhækkana. Þessi þróun sást víðar í faraldrinum en hér á landi. Í rauninni má segja að íbúðaverð hafi hækkað verulega í flestum ef ekki öllum löndum sem við berum okkur saman við.

Vísbendingar um kólnun

Það má segja að nú í júlí hafi fyrstu vísbendingar um að íbúðamarkaðurinn væri mögulega að róast litið dagsins ljós. Vísitala íbúðaverðs, sem mælir verðþróun á höfuðborgarsvæðinu, hækkaði einungis um 1,1% á milli mánaða í júlí. Þó það gæti hljómað mikið er það talsvert minni hækkun en mánuðina þar á undan þar sem hækkanirnar námu 2-3% á milli mánaða. Önnur vísbending um kólnun var í verðbólgutölum ágústmánaðar þegar reiknaða húsaleigan, sem endurspeglar húsnæðisverðið að mestu, hækkaði mun hægar í ágúst en verið hefur á undanförnum mánuðum.

Margir hafa búist við því að markaðurinn myndi hægja á sér fyrr en síðar og þær væntingar voru ekki gripnar úr lausu lofti. Það er ekki vegna þess að framboðið er að taka við sér enn sem komið er þar sem ekki útlit fyrir verulega fjölgun nýrra íbúða fyrr en á næsta ári. Ástæðan er fyrst og fremst sú að Seðlabankinn tók að hækka vexti að nýju. Seðlabankinn hefur reynt að bremsa eftirspurnarhlið markaðarins frá því í maí í fyrra þegar ljóst var hvert stefndi með batnandi efnahagshorfum og versnandi verðbólguhorfum. Í fyrstu höfðu vaxtahækkanir ekkert að segja á markaðinum en svo í byrjun sumars steig bankinn tvö stór hækkunarskref, upp á prósentu hvort, og eftir þau skref gat varla annað verið en vextir væru farnir að bíta talsvert. Sem dæmi voru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum um 4% þegar þeir voru hvað lægstir en eftir stýrivaxtahækkanir í sumar eru sömu vextir nær 7,5%.

Þetta var ekki það eina sem Seðlabankinn gerði til að hægja á eftirspurnarhliðinni á íbúðamarkaði og minnka hættu á óhóflegri skuldsetningu heimila. Fjármálastöðugleikanefnd greip einnig til aðgerða þar sem hún lækkaði hámarks veðsetningarhlutfall lántakenda sem og herti á reglum um útreikning hámarks greiðslubyrðar. Þar með urðu lánin ekki aðeins dýrari heldur aðgengið að þeim torsóttara í þokkabót.

Það má sjá ýmis önnur merki um rólegri íbúðamarkað og þar ber helst að nefna aukið framboð af íbúðum til sölu. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur framboð á höfuðborgarsvæðinu aukist um meira en helming frá því í febrúar síðastliðnum og er aukningin fyrst og fremst á eldri íbúðum í endursölu. Þrátt fyrir það má enn merkja talsverða eftirspurnarspennu þar sem ríflega helmingur eigna selst yfir ásettu verði og rúmlega 60% ef aðeins er horft til höfuðborgarsvæðisins. Einnig er meðalsölutími íbúða enn mjög stuttur en hann hefur sveiflast nokkuð á undanförnum mánuðum. Þetta eru gögn frá því í júní og því verður að teljast líklegt að á næstu mánuðum muni bæði meðalsölutími íbúða lengjast og sífellt færri eignir seljast yfir ásettu verði.

Mun íbúðaverð lækka?

Mikil umræða hefur verið upp á síðkastið um hvort íbúðaverð muni lækka á næstu misserum. Það er engin furða að fólk spyrji sig að því enda hefur íbúðaverð hækkað hratt í langan tíma og umtalsvert hraðar en annað verðlag. Síðast þegar íbúðaverð lækkaði, hvort sem horft er til nafnverðs eða raunverðs, var það í efnahagshruninu árið 2008 og varði lækkunin í þrjú ár. Á þessum þremur árum lækkaði íbúðaverð um 30% að raunvirði. Vissulega hafði íbúðaverð líka hækkað talsvert áður en hrunið skall á en frá 2004-2007 nam sú hækkun um ríflega 50% að raunvirði. Sumir hafa bent á að fyrst verð lækkaði með þessum hætti í hruninu hljóti það einnig að gerast núna.

Hafa verður í huga að aðstæður í dag og í hruninu eru mjög frábrugðnar og erfitt að bera þær saman. Í aðdraganda hrunsins var skuldsetning heimilanna talsvert meiri en góðu hófi gegnir og miklu meiri en nú, auk þess sem heimilin komu mun verr út úr kreppunni sem fylgdi en útlit er fyrir núna. Eins og áður sagði voru heimilin þá allt of skuldsett, atvinnuleysi mikið og þrálátt og höfuðstóll gengistengdra jafnt sem verðtryggðra lána hækkaði mikið á sama tíma og greiðslugeta margra heimila minnkaði. Margir þurftu að selja ofan af sér sem leiddi til þess að framboð af íbúðum jókst á sama tíma og eftirspurnin dalaði. Einnig var mikið byggt á árunum fyrir hrun og framboð af nýjum eignum til sölu því einnig talsvert. Þetta tvennt varð meginástæða þess að íbúðaverð lækkaði jafn hratt og raun bar vitni.

Það er alls ekki hægt að útiloka að íbúðaverð muni lækka á næstu misserum. En hafa verður í huga að það þarf talsvert til að fólk selji eignir sínar á lægra verði. Skuldsetning heimilanna hefur vissulega aukist að undanförnu en er þó víðsfjarri stöðunni árið 2008. Einnig hefur hagkerfið þegar tekið við sér eftir stuttan samdrátt, atvinnuleysi er komið á sama stað og fyrir faraldurinn og í rauninni er frekar útlit fyrir aukna þenslu í hagkerfinu en hitt. Miðað við það sem við höfum í höndunum í dag verður það að teljast ólíklegri niðurstaða að íbúðaverð lækki að nafnvirði til lengri tíma litið en ekki. Vissulega getur það þó farið svo að íbúðaverð sveiflist nokkuð, lækki mögulega á milli einstakra mánaða og að raunvirði yfir lengri tímabil á meðan verðbólga mælist enn mikil.

Verðbólguþróunin

Eins og áður segir mun kólnun á íbúðamarkaði hafa talsverð áhrif á verðbólguþróunina á næstu misserum. Verðbólga í ágúst mælist 9,7% og verðbólga án húsnæðis 7,1% og sést því glögglega að verðbólguþrýstingur leynist víðar en í íbúðaverðshækkunum. Húsnæðisliðurinn skýrir þó stóran hluta af verðbólgunni eða um 4% af 9,7% árstaktinum og mun kólnun á íbúðamarkaði hafa mikil áhrif á það hvort og hvernig verðbólga mun hjaðna á næstunni. Það er þó ljóst að fleiri liðir, líkt og innflutt verðbólga, verða að leggjast á sömu sveif til að verðbólgan geti hjaðnað hratt og verið komin í markmið Seðlabankans innan ásættanlegs tíma.

Tvö ár eru ansi langur tími í verðhækkunum líkt og hefur verið raunin á íbúðamarkaði. Enn gætir eftirspurnarspennu á markaði og greinilegt að uppsöfnuð þörf er enn til staðar. Enn vantar nýjar íbúðir en þær eru þó í byggingu og talsverður fjöldi væntanlegur á markað á næsta ári. Það auk hærri vaxta og hertra aðgerða á lánamarkaði mun hafa áhrif á íbúðamarkaðinn og væntanlega verða til þess að íbúðaverð mun kólna allverulega. Hvort sú kólnun sé þegar hafin munu næstu mánuðir svo leiða í ljós. Við í Greiningu Íslandsbanka höfum ekki áhyggjur af miklum verðlækkunum í framhaldinu en ef það fer svo að íbúðaverð lækkar mikið gæti það farið að ógna stöðugleika á markaði og þá verður að teljast líklegt að Seðlabankinn grípi inn í með lækkandi vöxtum og afléttingu á aðgerðum með alveg sama hætti og hann greip inn í hækkanirnar á íbúðamarkaði undanfarið. Miklar sveiflur á markaði, hvort sem þær eru hækkanir eins og við höfum séð að undanförnu eða mögulegar lækkanir þegar fram í sækir, er auðvitað ekki það sem við viljum sjá í stöðugu hagkerfi. Vonandi sjáum við íbúðamarkaðinn í betra jafnvægi í nánustu framtíð og allt sem undan er gengið fer í reynslubankann.

Greinin birtist fyrst í Vísbendingu.