Ljóst er að COVID mun hafa áhrif á íbúðamarkaðinn hér á landi og benda nýleg gögn til að þeirra sé þegar farið að gæta. Hætta er á að líkt og í síðustu kreppu verði veruleg fækkun á nýjum íbúðum í byggingu. Slíkt getur haft í för með sér að ef ekki verður gripið í taumana verði skortur á íbúðum innan fárra ára þegar hagkerfið tekur við sér á ný.
Bein áhrif faraldursins á íbúðamarkaðinn eru enn nokkuð óljós vegna tafa á gögnum, en apríl og maí benda til þess að áhrifa faraldursins sé þegar farið að gæta á markaðinum.
Markaðsverð húsnæðis lækkaði um 0,2% í maí, en Hagstofan mælir það fyrir vísitölu neysluverðs og er miðað við kaupsamninga í febrúar til apríl. Svipaða sögu má segja um vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæði sem Þjóðskrá birtir mánaðarlega. Vísitala íbúðaverðs, sem sýnir breytingar á vegnu meðaltali fermetraverðs, lækkaði í apríl í fyrsta sinn á árinu um 0,1%. Undanfarna 12 mánuði hefur vísitalan hækkað um 3,2% og nemur raunhækkun íbúðaverðs því um 0,6%. Mælingar næstu mánaða koma til með að skýra skammtímaáhrif faraldursins á íbúðamarkaðinn enn frekar.
Erfitt getur reynst að rýna í gögn um viðskipti á markaðnum til skemmri tíma litið. Samkvæmt Þjóðskrá fækkaði þinglýstum kaupsamningum í aprílmánuði um helming milli ára. Ástæðan fyrir því að erfitt er að túlka þær tölur er að nokkurra vikna töf er alla jafna á þinglýstum kaupsamningum auk þess sem breyttar vinnuaðstæður í samkomubanni gætu skýrt tímabundinn hægagang í þinglýsingu kaupsamninga hjá hinu opinbera. Það verður þó afar áhugavert að fylgjast með þeim gögnum sem birt verða á næstunni.
Raunverð íbúða lækkar vegna áhrifa COVID
Við í Greiningu Íslandsbanka teljum að áhrif faraldursins á íbúðamarkaðinn verði talsverð, einkum til skamms tíma. Vegna versnandi efnahagshorfa þar sem atvinnuleysi hefur aukist töluvert og útlit er fyrir hægari aukningu kaupmáttar launa og minni fólksfjölgun teljum við að raunverð íbúða lækki á næstu tveimur árum. Í nýlegri þjóðhagsspá okkar spáum við því að raunverð lækki um 3,2% á þessu ári og 2,4% á næsta ári en standi svo í stað árið 2022.
Hagstæð fjármögnunarkjör munu þó koma til með að styðja við eftirspurn. Stýrivextir hafa aldrei verið lægri en nú og þar af leiðandi eru vextir á íbúðalánamarkaði einnig í sögulegu lágmarki. Lægstu vextir á markaðnum í dag, þegar þetta er ritað, eru 1,7% verðtryggðir og 2,1% óverðtryggðir. Lægri greiðslubyrði og hagstæðir endurfjármögnunarmöguleikar ættu, að öðru óbreyttu, að auka eftirspurn og vega að hluta upp á móti þeim kröftum sem lækkað gætu íbúðaverð.
Hvað getum við lært af síðustu kreppu?
Allt annað var uppi á teningnum í síðustu kreppu, sem auk þess varð mun langvinnari en við spáum að raunin verði nú. Þá má segja að íbúðamarkaðurinn hafi frosið og nýbyggingar stöðvast nær algjörlega. Árin 2009-2014 var fjölgun íbúða í sögulegu lágmarki þegar byggðar voru að meðaltali um 900 íbúðir á ári. Þegar aðstæður bötnuðu og eftirspurn jókst fór byggingarmarkaðurinn að taka við sér á ný. En mikil tímatöf er á byggingamarkaði þegar horfur um eftirspurn breytast og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir. Vegna þessa myndaðist töluverð umframeftirspurn á íbúðamarkaðnum sem gerði það að verkum að verð hækkaði hratt um og eftir miðbik áratugarins. Mest varð hækkunin árið 2017 þegar raunverð íbúða hækkaði um rúm 17%.
Nú er á ný útlit fyrir töluverða fækkun á nýbyggingum á næstu misserum. Samkvæmt vortalningu Samtaka iðnaðarins mælist 11% samdráttur á höfuðborgarsvæðinu í nýbyggingum og er samdrátturinn mestur í íbúðum á fyrstu byggingarstigum. Útlit er fyrir að samdrátturinn haldi áfram að magnast þar sem eftirspurn mun að öllum líkindum dragast saman vegna efnahagshorfa á næstunni. Í þjóðhagsspá okkar spáum 12% samdrætti íbúðafjárfestingar í ár og 5% á næsta ári eftir gífurlegan vöxt undanfarinna ára.
Ljóst er að hagkerfið verður fyrir hörðum skelli en óljóst er hve hraður efnahagsbatinn verður. Stjórnvöld hafa gripið til ráðstafana í því skyni að bregðast við efnahagsástandinu af völdum faraldursins og hækkaði meðal annars endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna vinnu við viðhald og nýbyggingar tímabundið úr 60% í 100%. Í þessu ástandi er hætta á að nýjum íbúðum í byggingu fækki talsvert umfram það sem þarf til þess að ná jafnvægi á markaðinum eins og gerðist í síðustu kreppu. Þannig gæti orðið skortur á íbúðum innan fárra ára þegar hagkerfið tekur við sér á ný og kaupmáttur, innflutningur vinnuafls og spurn eftir leiguhúsnæði glæðist. Frekari aðgerða gæti reynst þörf ef koma á í veg fyrir ójafnvægi á íbúðamarkaði þegar frá líður. Vonandi höfum við lært eitthvað af síðustu kreppu og látum leikinn ekki endurtaka sig.
Greinin birtist fyrst í Fréttablaðinu
