Samkvæmt nýbirtum tölum Þjóðskrár hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 1,6% í maí á milli mánaða. Á síðustu þremur mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 7,6% og þarf að leita aftur til ársins 2005 til að finna slíkar hækkanir í þriggja mánaða takti. Árshækkun íbúðaverðs mælist nú 14,6%. Íbúðamarkaðurinn hefur komið heilmikið á óvart frá því að Kórónuveiran skall á. Frá miðju síðasta ári fór 12 mánaða taktur íbúðaverðs að hækka jafnt og þétt á svipuðum tíma og faraldurinn fór að gera vart við sig hérlendis.
Enn hiti á íbúðamarkaði
Hækkunartaktur íbúðaverðs er áfram hraður samkvæmt nýbirtum gögnum Þjóðskrár. Um þessar mundir eru verðhækkanir að mestu drifnar áfram af sérbýli á höfuðborgarsvæðinu. Þó enn séu merki um hita á íbúðamarkaði teljum við að útlit sé fyrir að markaðurinn taki fljótlega að sækja í betra jafnvægi.
Miðað við vísitölu íbúðaverðs og vísitölu neysluverðs nemur raunhækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu rúmum 10% undanfarna 12 mánuði. Um þessar mundir mælist verðbólga yfir þolmörkum verðbólgumarkmiðs Seðlabankans. Raunverð íbúðaverðs myndi því mælast enn hærra ef verðbólga væri ekki jafn mikil og raun ber vitni.
Stærra húsnæði samhliða aukinni heimavinnu?
Um þessar mundir eru verðhækkanir að mestu drifnar áfram af sérbýli. Á síðustu 12 mánuðum hefur sérbýli hækkað mest eða um rúm 18% og fjölbýli hefur hækkað 13% á sama tíma. Eftirspurn eftir sérbýlum fór að aukast um mitt síðasta ár og hefur verðið hækkað nokkuð hratt síðustu mánuði. Eftirspurn eftir sérbýli virðist vera að færast í aukana og lítur út fyrir að almenningur sé í talsverðum mæli að nýta hagstæð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Hér gætir mögulega áhrifa faraldursins þar sem mikil viðvera heimavið og útbreidd heimavinna hefur að öllum líkindum aukið þörfina að stækka við sig.
Lánakjör hagstæð og kreppunni misskipt
Ein af helstu ástæðum mikillar eftirspurnar á íbúðamarkaði eru hagstæð lánakjör. Seðlabankinn hefur lækkað stýrivexti allmyndarlega frá því að faraldurinn skall á og voru þeir 0,75% þegar þeir voru hvað lægstir. Tilgangur bankans með því að lækka vexti er að örva hagkerfið meðan það er í niðursveiflu vegna faraldursins. Þessi aðgerð Seðlabankans hefur til að mynda haft veruleg áhrif á íbúðamarkaðinn en í kjölfarið af stýrivaxtalækkunum hafa vextir á íbúðalánum lækkað mikið. Lækkun vaxta á íbúðalánum hefur minnkað greiðslubyrði margra húsnæðislána og aukið kaupgetu almennings á markaði. Á móti hefur framboð ekki haldið í við þá eftirspurn sem hefur myndast á íbúðamarkaðnum og útlit er fyrir minna framboði af nýjum íbúðum á næstunni samkvæmt íbúðatalningu Samtaka iðnaðarins.
Sumum gæti það eflaust þótt það undarlegt að á meðan hagkerfið er í niðursveiflu og atvinnuleysi í hæstu hæðum sé íbúðamarkaður í fullu fjöri. Við teljum að helsta ástæða fyrir þessu er að áhrifum kreppunnar á heimili landsins er mjög misskipt. Þau heimili þar sem fólk hefur ekki misst vinnu eða tekjur af rekstri eru mörg hver vel í stakk búin fjárhagslega. Kaupmáttur launa hefur vaxið töluvert frá því að faraldurinn skall á og sparnaður heimila aukist. Fjárhagsstaða flestra heimila er því mjög sterk og margir vel í stakk búnir til að kaupa sér íbúð eða stækka við sig þrátt fyrir niðursveiflu hagkerfisins.
Hvert er framhaldið á íbúðamarkaði?
Við teljum að íbúðaverð muni halda áfram að hækka, en þó í hægari takti en verið hefur. Í nýlegri þjóðhagsspá gerum við ráð fyrir að íbúðaverð hækki um 11,3% að nafnvirði á þessu ári en miðað við nýjustu tölur fara líkur vaxandi á að hækkunin á þessu ári verði enn meiri. Í farvatninu er hæg hækkun stýrivaxta sem við teljum að muni hægja á hækkunartaktinum á íbúðamarkaði sem og aukið framboð íbúða þegar fram í sækir. Við spáum 6,7% hækkun íbúðaverðs árið 2022 og 4,4% 2023.
Það verður áhugavert að fylgjast með þróun á íbúðamarkaði á næstu mánuðum. Það er ýmislegt sem getur haft áhrif á markaðinn og spila vextir á íbúðalánum og framboð af nýjum íbúðum þar stóran þátt. Nú hafa vextir á íbúðalánum þegar tekið að hækka og munum við líklega sjá það hafa áhrif á markaðinn á næstu mánuðum. Þó enn séu merki um talsverðan hita á íbúðamarkaði teljum við að útlit sé fyrir að markaðurinn taki fljótlega að sækja í betra jafnvægi.
