Áhrif vísitalna á íbúðarverð

Mikla hækkun fermetraverðs á höfuðborgarsvæðinu undanfarinn áratug má tengja þá þróun ýmissa þátta s.s skort á framboði, vaxandi byggingarkostnað, lækkandi vaxtastig o.fl. Vegna þeirra efnahagslegu þrenginga sem kórónuveirunni fylgja mætti að öðru óbreyttu telja að slíku vaxtarskeiði sé lokið en öðru er nær. Ólíkt öðrum samdráttarskeiðum hefur íbúðarverð nú tekið að vaxa enn hraðar. Helsta ástæða þess er að öllum líkindum mikil lækkun lántökukostnaðar sem leitt hefur til hagstæðari lánakjara en áður hafa þekkst hér á landi. Áhugavert er hins vegar að rýna í tölur sem hafa fram til þessa verið einn helsti mælikvarðinn á þróun íbúðarverðs, en það eru vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar og fylgni þeirra við íbúðarverð síðastliðin áratug.


Skráðu þig á póstlistann okkar

Fermetraverð og vísitölur

Séu vísitölurnar skoðaðar til fimm ára í senn sýna þær sterka fylgni við íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu (að meðaltali 0,77 á kvarðanum -1 til +1) en þegar rýnt er í árlega breytingu kemur í ljós að fylgnin er ekki jafn mikil (0,28), þá sérstaklega fyrir byggingarkostnaðarvísitöluna (0,03). Hækkun á vísitölu byggingarkostnaðar hefur tilhneigingu til að koma hægar fram í hækkun fermetraverðs en hönnunar- og vinnukostnaðarvísitölurnar. Sú tregða kemur í ljós þegar fylgni á vísitölu byggingarkostnaðar og fermetraverðs á höfuðborgarsvæðinu fimm árum seinna er skoðuð (0,62). Sömuleiðis sést mest fylgni á milli hönnunar- og vinnukostnaðarvísitalnanna við fermetraverð einu ári síðar (að meðaltali 0,58).

Mest hækkun í Mosfellsbæ

Áhugavert er að sjá að bæjarfélögin hafa ólíka næmni gagnvart vísitölunum en gögnin benda til þess að full ástæða sé til að fylgjast grannt með hönnunar- og vinnukostnaðarvísitölunni þegar áætla á verð til skamms tíma.  Garðabær hefur áberandi minnsta fylgni með þessum vísitölum á meðan Kópavogur, Hafnarfjörður og Mosfellsbær virðast mjög næm fyrir breytingum á þeim.

Meðalhækkun fermetraverðs innan Reykjavíkur, Kópavogs, Garðabæjar, Hafnarfjarðar og Mosfellsbæjar hefur ríflega tvöfaldast frá ársbyrjun 2010, þar sem hún mælist mest í Mosfellsbæ en minnst í Hafnarfirði. Mikill munur er þar á fjölbýli og einbýli en hið fyrrnefnda hefur hækkað tæplega helmingi meira. Samhliða þessum miklu verðhækkunum hefur framboð húsnæðis stóraukist á síðastliðnum áratug en á höfuðborgarsvæðinu hefur íbúðum í fjölbýli fjölgað um tæp 14% og í sérbýli um rúm 5%. Mest er framboðsaukningin í Garðabæ og Mosfellsbæ en fjölbýli þar hefur fjölgað um 57% og 63% síðan 2010. Áhugavert er að vaxandi framboð virðist ekki hafa marktæk áhrif til lækkunar íbúðaverðs, mögulega vegna mikillar uppsafnaðar eftirspurnar íbúða.

Síðustu misseri hafa vextir haft sterk áhrif til hækkunar á íbúðarverði en tímabil lágra vaxta á íslandi er full stutt til að hægt sé að draga miklar ályktanir af því á þessari stundu. Einnig verður forvitnilegt að fylgjast með staðkvæmdar áhrifum vísitalna og vaxta á íbúðaverð á næstu árum, þ.e.a.s. hvort vegur þyngra til verðbreytinga; fyrrnefndar vísitölur eða vaxtastigið. Alltént höfum við ekki þekkt álíka vaxtastig áður og áhrif þess á íbúðaverð því vel athyglinnar verð.

Grein þessi var birt þann 5. ágúst síðastliðinn í Viðskiptamogganum.

Höfundur


Tryggvi Snær Guðmundsson


Hagfræðingur í Greiningu

Hafa samband