Áhrif faraldursins á íbúðamarkaðinn

Áður en Covid-19 faraldurinn skall á hafði íbúðaverð náð ágætis jafnvægi. Verðið tók að hækka að nýju á sumarmánuðum 2020, þegar fyrstu efnahagslegu áhrifa faraldursins varð vart. Fyrst um sinn hækkaði verð í takti við kaupmátt launa, en árið 2021 tók raunverð íbúða að hækka mun hraðar en kaupmáttur.


Þetta fór nú ekki alveg eins og á horfðist í upphafi. Áður en Covid-19 faraldurinn skall á hafði íbúðaverð náð ágætis jafnvægi eftir miklar verðhækkanir árin 2016 og 2017. Ástæða þeirra hækkana var að lítið hafði verið byggt af nýjum íbúðum árin eftir efnahagsáfallið og því myndaðist töluverð umframeftirspurn eftir íbúðarhúsnæði. Verðið tók að hækka að nýju á sumarmánuðum 2020, þegar fyrstu efnahagslegu áhrifa faraldursins varð vart. Fyrst um sinn hækkaði verð í takti við kaupmátt launa, en árið 2021 tók raunverð íbúða að hækka mun hraðar en kaupmáttur. Það ár námu hækkanir ríflega 10% að raunvirði á sama tíma og kaupmáttur launa jókst um nær 4%. Enn í dag ríkir mikil eftirspurnarspenna á markaði og á fyrsta fjórðungi þessa árs hefur íbúðaverð hækkað um tæplega 3% að raunvirði þrátt fyrir mikla verðbólgu, sem er langt umfram þá þætti sem alla jafna ráða þróun þess.

Hvers vegna hækkar íbúðaverð svona hratt?

Það er mjög óvenjulegt að íbúðaverð hækki svo hratt á sama tíma og hagkerfi dregst saman, líkt og raunin var eftir að faraldurinn skall á og báru fyrstu spár um framvindu íbúðaverðs þess merki. Vissulega var farið í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir hér á landi til að dempa þann efnahagsskell sem faraldurinn hefði óhjákvæmilega í för með sér. Eins og flestum er kunnugt lækkaði Seðlabankinn stýrivexti allmyndarlega og sögulega séð hafa vextir aldrei verið jafn lágir hér á landi og á þessum tíma. Þetta leiddi til þess að vextir á íbúðalánum lækkuðu mikið og fólk gat í auknum mæli ráðist í íbúðarkaup. Þó lækkun vaxta spili stóran þátt í íbúðaverðshækkunum höfðu aðrir þættir einnig áhrif. Þar má helst nefna góða stöðu heimilanna í gegnum faraldurinn. Heimilin stóðu almennt styrkum fótum þrátt fyrir krepputíð og sem dæmi jókst bæði kaupmáttur þeirra og sparnaður.

Þessi þróun íbúðaverðs í faraldrinum er ekki einungis bundin við Ísland og það sama er uppi á teningnum víðast hvar í kringum okkur. Sem dæmi hækkaði íbúðaverð um ríflega 9% í OECD löndunum árið 2021 og í Bandaríkjunum um 11% á sama tíma. Líkt og hér á landi hafa aðgerðir stjórnvalda í mörgum löndum haft örvandi áhrif á eignamarkaði og þar af leiðandi hefur íbúðaverð hækkað hratt víðs vegar um heiminn.

Kórónu-áhrifin

Það má ekki gleyma að nefna Kórónuáhrifin svokölluðu sem líklegt er að hafi átt sinn þátt í hækkun íbúðaverðs. Til að mynda jókst eftirspurn eftir sérbýli í faraldrinum til muna sem varð til þess að verð á þeim hækkaði mun hraðar en á fjölbýli. Mestur var munurinn um mitt árið 2021 þegar árshækkun sérbýlis mældist tæplega 20% en hækkun á fjölbýli rúmlega 12% á sama tímabili.

Það er nokkuð ljóst að almenningur nýtti sér góð kjör á lánamarkaði og aukna kaupgetu til að stækka við sig en mikil viðvera heima við og útbreidd heimavinna hefur eflaust spilað stóran þátt í því að margir fundu þörfina til að flytja í stærra húsnæði. Upp á síðkastið hefur munurinn á hækkunartakti fjölbýlis og sérbýlis þó minnkað og ætla má að það sé meðal annars vegna þess að Kórónuáhrifin eru að mestu að fjara út. Til að mynda mældist árshækkun sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu í mars síðastliðnum 21% en fjölbýlis 19%.

Aukin skuldsetning heimilanna

Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem til lengri tíma eru taldir ráða þróun þess. Vegna þessara miklu verðhækkana hefur skuldsetning heimilanna aukist en samkvæmt Seðlabanka Íslands jukust skuldir heimila með veði í íbúðarhúsnæði alls um 14% að raunvirði á árunum 2020 og 2021.

Í faraldrinum nýttu fyrstu kaupendur eins og aðrir sér hagstæða vexti til að ráðast í íbúðarkaup. Árið 2021 voru fyrstu kaupendur 32% allra kaupenda og hafa þeir aldrei verið fleiri. Fyrstu kaupendur eru þó þeir sem finna hvað mest fyrir þessum verðhækkunum á íbúðamarkaði. Alla jafna þurfa þeir að skuldsetja sig meira til að komast inn á markaðinn þar sem þeir njóta þess ekki að eiga eigið fé í húsnæði sem hefur hækkað á sama tíma. Þetta sést í gögnum Seðlabankans en samkvæmt nýlegri umfjöllun í riti bankans, Fjármálastöðugleika, eru það fyrstu kaupendur sem hafa einna helst aukið við skuldsetningu og greiðslubyrði af lánum.

Þetta er töluvert áhyggjuefni og hefur Seðlabankinn gripið til aðgerða meðal annars til að bregðast við þessari þróun. Hann hefur bæði hækkað stýrivexti og einnig hert á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall á nýjum íbúðalánum og hámark á greiðslubyrði slíkra lána í hlutfalli við ráðstöfunartekjur. Þetta var gert til að stemma stigu við hækkunum á markaði sem og að tryggja að fólk skuldsetji sig ekki um of. Þessar aðgerðir hafa enn ekki haft tilætluð áhrif á íbúðamarkaðinn og má telja líklegt að aukið framboð íbúða þurfi til að þessar aðgerðir hafi tilætluð áhrif á verðþróunina.

Ójafnvægi milli framboðs og eftirspurnar

Þrátt fyrir vonir margra um að hægja myndi á hækkun íbúðaverðs hafa þær enn ekki raungerst. Um þessar mundir ríkir mikil eftirspurnarspenna á markaðinum og verulegt ójafnvægi er milli framboðs og eftirspurnar. Framboð af íbúðum til sölu hefur aldrei mælst jafn lítið og sinnir með engum hætti þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar. Sem dæmi hefur auglýstum eignum til sölu á höfuðborgarsvæðinu fækkað um nær 70% frá upphafi faraldursins. Á sama tíma eru enn ekki merki um að eftirspurn hafi farið dvínandi en bæði er meðalsölutími íbúða í sögulegu lágmarki auk þess sem töluverður fjöldi íbúða selst yfir ásettu verði. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun var hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði nærri 45% í janúar síðastliðnum og hefur það aldrei verið hærra.

Greinilegt er að ekki hefur verið byggt nóg til að anna þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar. Eðli málsins samkvæmt tekur tíma að byggja íbúðir og nær ómögulegt að koma í veg fyrir verðsveiflur þegar aðstæður breytast skyndilega. Það er talsverð tímatöf á byggingamarkaði og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir. Þrátt fyrir að framboðið anni ekki eftirspurninni er ekki hægt að segja að ekkert hafi verið byggt upp á síðkastið. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800 íbúðir og árið 2021 voru þær 3.200 talsins.

Samkvæmt nýlegri talningu Samtaka iðnaðarins er von á 2.500 nýjum íbúðum inn á markaðinn í ár og 3.100 íbúðum árið 2023. Ef sú talning reynist rétt er mikið áhyggjuefni að ekki séu fleiri nýjar íbúðir væntanlegar inn á markaðinn á næstu misserum, bæði til að anna þessari uppsöfnuðu þörf sem þegar er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.

Íbúðaverðshækkanir ekki sjálfbærar til lengri tíma litið

Það að verð íbúða hafi hækkað umtalsvert hraðar en laun og verðlag telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið og það hlýtur að koma að því að kaupendur fái sig fullsadda. Með fyrirsjáanlegu auknu framboði nýrra íbúða, dvínandi eftirspurn og hækkandi vöxtum mun koma að því að jafnvægi myndist á markaðnum þegar fram í sækir.

Þó faraldurinn og afleiðingar sem hann hafði í för með sér, meðal annars á íbúðamarkaðinn, hafi komið flestum á óvart hefur íbúðamarkaðurinn verið óþægilega kvikur síðastliðinn áratug. Það þarf einungis að leita aftur til ársins 2017 til að sjá álíka verðhækkanir og hafa átt sér stað upp á síðkastið. Þó það sé eðli markaðsins að það taki tíma að bregðast við breyttri eftirspurn er bæði mögulegt og afar æskilegt að hafa meiri fyrirsjáanleika um stöðu og uppbyggingu nýrra íbúða á framboðshliðinni ásamt því að vera með skýra sýn á íbúðaþörfina næstu árin. Það myndi í það minnsta draga úr líkum á jafn öfgakenndum sveiflum og við höfum séð upp á síðkastið.

Greinin birtist fyrst í Vísbendingu

Höfundur


Bergþóra Baldursdóttir

Hagfræðingur í Greiningu


Hafa samband