Það er nokkuð ljóst að almenningur nýtti sér góð kjör á lánamarkaði og aukna kaupgetu til að stækka við sig en mikil viðvera heima við og útbreidd heimavinna hefur eflaust spilað stóran þátt í því að margir fundu þörfina til að flytja í stærra húsnæði. Upp á síðkastið hefur munurinn á hækkunartakti fjölbýlis og sérbýlis þó minnkað og ætla má að það sé meðal annars vegna þess að Kórónuáhrifin eru að mestu að fjara út. Til að mynda mældist árshækkun sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu í mars síðastliðnum 21% en fjölbýlis 19%.

Aukin skuldsetning heimilanna

Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem til lengri tíma eru taldir ráða þróun þess. Vegna þessara miklu verðhækkana hefur skuldsetning heimilanna aukist en samkvæmt Seðlabanka Íslands jukust skuldir heimila með veði í íbúðarhúsnæði alls um 14% að raunvirði á árunum 2020 og 2021.

Í faraldrinum nýttu fyrstu kaupendur eins og aðrir sér hagstæða vexti til að ráðast í íbúðarkaup. Árið 2021 voru fyrstu kaupendur 32% allra kaupenda og hafa þeir aldrei verið fleiri. Fyrstu kaupendur eru þó þeir sem finna hvað mest fyrir þessum verðhækkunum á íbúðamarkaði. Alla jafna þurfa þeir að skuldsetja sig meira til að komast inn á markaðinn þar sem þeir njóta þess ekki að eiga eigið fé í húsnæði sem hefur hækkað á sama tíma. Þetta sést í gögnum Seðlabankans en samkvæmt nýlegri umfjöllun í riti bankans, Fjármálastöðugleika, eru það fyrstu kaupendur sem hafa einna helst aukið við skuldsetningu og greiðslubyrði af lánum.

Þetta er töluvert áhyggjuefni og hefur Seðlabankinn gripið til aðgerða meðal annars til að bregðast við þessari þróun. Hann hefur bæði hækkað stýrivexti og einnig hert á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall á nýjum íbúðalánum og hámark á greiðslubyrði slíkra lána í hlutfalli við ráðstöfunartekjur. Þetta var gert til að stemma stigu við hækkunum á markaði sem og að tryggja að fólk skuldsetji sig ekki um of. Þessar aðgerðir hafa enn ekki haft tilætluð áhrif á íbúðamarkaðinn og má telja líklegt að aukið framboð íbúða þurfi til að þessar aðgerðir hafi tilætluð áhrif á verðþróunina.

Ójafnvægi milli framboðs og eftirspurnar

Þrátt fyrir vonir margra um að hægja myndi á hækkun íbúðaverðs hafa þær enn ekki raungerst. Um þessar mundir ríkir mikil eftirspurnarspenna á markaðinum og verulegt ójafnvægi er milli framboðs og eftirspurnar. Framboð af íbúðum til sölu hefur aldrei mælst jafn lítið og sinnir með engum hætti þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar. Sem dæmi hefur auglýstum eignum til sölu á höfuðborgarsvæðinu fækkað um nær 70% frá upphafi faraldursins. Á sama tíma eru enn ekki merki um að eftirspurn hafi farið dvínandi en bæði er meðalsölutími íbúða í sögulegu lágmarki auk þess sem töluverður fjöldi íbúða selst yfir ásettu verði. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun var hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði nærri 45% í janúar síðastliðnum og hefur það aldrei verið hærra.

Greinilegt er að ekki hefur verið byggt nóg til að anna þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar. Eðli málsins samkvæmt tekur tíma að byggja íbúðir og nær ómögulegt að koma í veg fyrir verðsveiflur þegar aðstæður breytast skyndilega. Það er talsverð tímatöf á byggingamarkaði og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir. Þrátt fyrir að framboðið anni ekki eftirspurninni er ekki hægt að segja að ekkert hafi verið byggt upp á síðkastið. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800 íbúðir og árið 2021 voru þær 3.200 talsins.

Samkvæmt nýlegri talningu Samtaka iðnaðarins er von á 2.500 nýjum íbúðum inn á markaðinn í ár og 3.100 íbúðum árið 2023. Ef sú talning reynist rétt er mikið áhyggjuefni að ekki séu fleiri nýjar íbúðir væntanlegar inn á markaðinn á næstu misserum, bæði til að anna þessari uppsöfnuðu þörf sem þegar er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.

Íbúðaverðshækkanir ekki sjálfbærar til lengri tíma litið

Það að verð íbúða hafi hækkað umtalsvert hraðar en laun og verðlag telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið og það hlýtur að koma að því að kaupendur fái sig fullsadda. Með fyrirsjáanlegu auknu framboði nýrra íbúða, dvínandi eftirspurn og hækkandi vöxtum mun koma að því að jafnvægi myndist á markaðnum þegar fram í sækir.

Þó faraldurinn og afleiðingar sem hann hafði í för með sér, meðal annars á íbúðamarkaðinn, hafi komið flestum á óvart hefur íbúðamarkaðurinn verið óþægilega kvikur síðastliðinn áratug. Það þarf einungis að leita aftur til ársins 2017 til að sjá álíka verðhækkanir og hafa átt sér stað upp á síðkastið. Þó það sé eðli markaðsins að það taki tíma að bregðast við breyttri eftirspurn er bæði mögulegt og afar æskilegt að hafa meiri fyrirsjáanleika um stöðu og uppbyggingu nýrra íbúða á framboðshliðinni ásamt því að vera með skýra sýn á íbúðaþörfina næstu árin. Það myndi í það minnsta draga úr líkum á jafn öfgakenndum sveiflum og við höfum séð upp á síðkastið.

Greinin birtist fyrst í Vísbendingu