Morgunkorn Íslandsbanka

Spáum áframhaldandi umtalsverðri verðhækkun íbúðarhúsnæðis

17.04.2015

Hækkun verðs íbúðarhúsnæðis hefur verið hröð undanfarið og hefur verð íbúða hækkað um 9,4% yfir síðustu tólf mánuði að nafnverði á landinu öllu og um 7,7% að raunverði samkvæmt tölum Hagstofu Íslands. Undirliggjandi er hröð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna heimilanna og áhrif aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar á verðtryggðum lánum heimilanna. 

Spáum 15½% hækkun til loka árs 2017 og 7½% raunverðshækkun

Við spáum því að framhald verði á þessari þróun og en hækkunartakturinn verði nokkuð hægari á næstunni en verið hefur undanfarið. Spáum við tæplega 7½% raunverðshækkun og 15½% nafnverðshækkun húsnæðis á landinu öllu til ársloka 2017. 

Helstu rök fyrir áframhaldandi hækkun íbúðarhúsnæðis er dágóð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna sem kemur til m.a. vegna þess að laun munu á spátímabilinu hækka nokkuð umfram verðbólgu skv. okkar spá og heildarvinnustundum fjölga. Áhrifa aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar verðtryggðra skulda heimilanna mun á spátímabilinu gæta mest á þessu ári.  Við spáum því að það muni draga úr nafn- og raunverðshækkunum eftir því sem líður á spátímabilið samhliða því að þessi áhrif skuldalækkunarinnar fjara út og heldur dregur úr vexti kaupmáttar ráðstöfunartekna.

Veruleg hækkun frá botni 2010

Raunverð íbúða hefur hækkað um 18,7% frá því að það náði botni í upphafi árs 2010 en nafnverðshækkunin á tímabilinu mælist 39,1%. Er þetta umtalsverð verðhækkun sem hefur bætt hag þeirra heimila sem eiga sitt eigið húsnæði, en það eru allflest íslensk heimili eða 73% allra heimila á árinu 2013 samkvæmt könnun Hagstofunnar. Eru 55% heimilanna með húsnæðislán, og í flestum tilfellum um verðtryggt lán að ræða. Eiginfjárstaða heimilanna hefur í þessum tilfellum aukist umtalsvert, en verðbólgan hefur  verið sérstaklega lág undanfarið og mælist nú 1,6%. Eigið fé heimilanna í fasteignum var samkvæmt nýjustu tölum Hagstofunnar í lok árs 2013 tæplega 58,2% af brúttóeign þeirra í fasteignum, og hafði hækkað úr 48,6% í lok árs 2010.  

Stór þáttur í verðbólgunni

Hækkun á verði íbúða hefur verið afar stór áhrifaþáttur í verðbólguþróuninni undanfarið. Skýrir hækkun húsnæðisverðs þannig alla verðbólguna sem nú er og gott betur, enda hefur verðlag lækkað um 0,1% síðustu 12 mánuði skv. vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Hefur þetta dregið úr þeim þeim ávinningi mælt í auknu eigin fé heimilanna sem húsnæðisverðhækkunin hefur skilað. Reiknum við með að hækkun húsnæðisverðs verði áfram stór þáttur í verðbólguþróuninnni á spátímabilinu og spáum við því að  vístala neysluverðs hækka um 0,1% á milli mánaða að jafnaði á komandi mánuðum vegna þess.

Talsverður munur eftir eðli og staðsetningu

Íbúðaverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað öllu hraðar en bæði verð íbúða í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu og verð íbúða á landsbyggðinni í þessari uppsveiflu sem nú er á íbúðamarkaðinum. Þannig hefur verð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 47,4% frá botni á fyrri hluta árs 2010, en sérbýli um 22,5% og íbúðir á landsbyggðinni um 31,0%. 

Ekki merki um verðbólu

Þó að íbúðaverð hafi hækkað nokkuð að raunvirði undanfarið teljum við að sú hækkun sé vel studd efnahagslegum rökum. Þannig er verð íbúða í hlutfalli af tekjum, leiguverði og byggingarkostnaði ekki langt frá langtíma meðaltali. Við teljum þannig að ekki sé merki um verðbólu á íbúðamarkaðinum þó svo að aðstæður fyrir slíka bólu séu til staðar þar sem fjárfestingakostir eru takmarkaðri en ella innan gjaldeyrishafta. 

Verð hækkar umfram byggingarkostnað og nýbyggingar að taka við sér

Verð íbúðarhúsnæðis hefur verið að hækka umfram byggingarkostnað undanfarið. Hefur þetta leitt til aukins ábata við nýbyggingar. Vöxtur hefur einnig verið í nýbyggingum og nam hann 14,9% á síðasta ári eftir 10,8% vöxt 2013. Reiknum við með áframhaldandi nokkuð góðum vexti í ár. Þrátt fyrir vöxtinn eru fjárfestingar í íbúðarhúsnæði enn ekki miklar í sögulegu ljósi. 

Hluti af okkar mánaðarlegu verðbólguspá

Við viljum vekja athygli á að mánaðarlega spáum við fyrir um verðþróun íbúða og er það birt sem hluti af okkar verðbólguspá. Ofangreind spá var þannig hluti af síðustu verðbólguspá okkar sem birt var 9. apríl síðastliðinn. 

Fannst þér efnið á síðunni hjálplegt?
Afhverju ekki?
Hætta við

Ábending þín er notuð til að bæta gæði þjónustu og upplýsinga á vef Íslandsbanka. Vantar þig aðstoð sem krefst þess að við svörum þér má hafa samband við Þjónustuver Íslandsbanka.

Netspjall