Fasteignabóla

Mikið er rætt og skrifað um kreppuna. Áhrif hennar á stöðu lána, vexti og skatta hafa gert það að verkum að húsnæðismarkaðurinn hefur beðið verulegan hnekki af undanfarin ár. Nú virðist þó sjá til sólarglætu. Það sem átti sér stað á Íslandi fyrir hrun tengist bólum. Bólum sem springa á endanum og sú varð einnig raunin hér. Ein af þeim bólum sem sprakk var fasteignabólan. Hvað er fasteignabóla og hvernig hefur hún áhrif á neytandann í þjóðfélaginu? Skoðum þetta nánar og einnig hvernig hugsanlega er hægt að verja sig fyrir fasteignabólu.

Hvað er fasteignabóla?

Fasteignabóla er það samband þegar verð á fasteignum hækkar óeðlilega mikið á ákveðnu tímabili og umfram hækkun verðbólgu og hækkun launa að meðaltali. Lögmálið um eftirspurn og framboð á hér við. Ef nóg er til af fasteignum en enginn vill kaupa þær myndast þrýstingur á verðlækkun þeirra. Þetta kennir hagfræðin okkur. Þegar bólan springur hríðfellur verð á fasteignum sem leiðir til þess að fasteignamarkaðurinn hrynur og algengt er að kreppa fylgi í kjölfarið. Í uppsveiflu á fasteignamarkaði er ákveðið ferli sem gerir það að verkum að fasteignaverð aðlagast, t.d. þegar offramboð er á fasteignum þá lækkar verð að jafnaði en hægar.

Hvenær á fasteignabóla sér stað?

Umdeildar skoðanir eru á meðal sérfræðinga á hverjum tíma hvort landsvæði séu í fasa þar sem fasteignaverð hækkar eðlilega eða hvort um bólu sé að ræða. Hvort heldur sem er, er ljóst að með hækkandi húsnæðisverði taka sumir aukna áhættu í formi hærri lánsfjármögnunar. Bólan nærist á lækkandi vaxtastigi, sem gerir það að verkum að lán eru á betri kjörum og eigendur fasteigna ráða þ.a.l. frekar við greiðslubyrðina.

Hvernig hefur fasteignabóla áhrif á mig?

Þumalputtaregla er til staðar sem segir að heildarkostnaður við rekstur fasteignar, þ.á.m. afborgun af höfuðstól, vöxtum, verðbótum, fasteignagjöldum og fasteignatryggingum skuli ekki fara yfir 25% af brúttó tekjum heimilisins. Þó er ljóst að í ljósi atburða undanfarinna ára hefur heildarkostnaður við rekstur fasteignar reynst miklu hærri og eru fjölmargar fjölskyldur að greiða yfir 50% af brúttó tekjum. Þetta er alvarleg þróun. Þegar fjölskyldur eyða svo miklu í húsnæðiskostnað leiðir það til þess að þær nota oftar en ekki greiðslukort til greiðslu á ýmissi neyslu. Margir halda að allt sé í lagi en staðreyndin er sú að þeir eru að fjármagna neyslu sína með dýru lánsfjármagni.

Mestu áhættuna taka þær fjölskyldur sem eru með breytilega vexti á húsnæðislánum sínum. Vextir geta hækkað og þeir sem keyptu fasteignir sínar með láni til lengsta lánstíma sem völ var á og breytilegum vöxtum gætu átt það á hættu að geta ekki staðið við aukna greiðslubyrði. Þegar verð á fasteignum fellur eiga þeir sem fóru svona að e.t.v. lítið sem ekkert eigið fé í fasteignunum sínum. Þeir gætu þurft að selja, jafnvel með tapi m.v. það sem þeir lögðu fram sem eigið fé í upphafi. Ef veðlán eru hærri en markaðsverð fasteignar gæti viðkomandi farið í greiðsluþrot og í raun misst fasteignina. Það er ekki góð leið og greiðsluorðspor viðkomandi bíður hnekki.

Hvernig má reyna að verja sig fyrir fasteignabólu?

Hægt er að reyna að verja sig gegn fasteignabólu með því að fylgja eftirtöldum ráðum:

• Við fasteignakaup, ekki spenna bogann of hátt. Fjárfestu í fasteign með greiðslubyrði sem er raunverulega viðráðanleg fyrir þig og taktu hefðbundin lán þar sem áhætta er minni. Ein hugmynd er að taka lán til skemmri tíma (t.d. 25 ára í stað 40 ára) og að taka lán á föstum vöxtum.
• Fylgdu þumalputtareglunni um að það er nauðsynlegt að eiga fyrir heildarhúsnæðikostnaði og æskilegast er að þetta hlutfall sé 25-32% af brúttólaunum fjölskyldunnar:
  • Afborgun af höfuðstól
  • Afborgun af vöxtum
  • Afborgun af verðbótum
  • Fasteignagjöld ársins
  • Fasteignatryggingar ársins
• Ekki gefa þé að fasteignin þín muni halda áfram að afskrifast eins hratt í framtíð og undanfarin ár.
• Reyndu að forðast að fjárfesta í fasteign þar sem verðbólgutímabil hefur ráðið ríkjum og þú hefur grun um að verðið sé of hátt, eingöngu af því að þú ert smeyk/ur við að missa af tækifærinu að kaupa fasteign af því þú heldur að enn meiri hækkanir munu eiga sér stað.
• Ekki fjárfesta í fasteign sem þú hefur ekki efni á, þó þú haldir að þetta sé góður fjárfestingakostur á þeim tíma. Því meira sem fasteignaverð hækkar, þess líklegra er það til að lækka í framtíð. Að lokum springur bólan og þú vilt ekki festast í fasteignabólu.
• Helst ekki taka aukið veðlán út á fasteignina þína til að kaupa betri bíl, bát, hjólhýsi eða til að fara í ferðalag. Greiddu frekar niður skuldir. Þannig verðu þig ef fasteignaverð lækkar.
• Ekki fjárfesta í fasteign með vaxtagreiðsluláni ef þú ræður ekki við greiðslubyrðina. Þess konar lán eru oftast á breytilegum vöxtum og geta, ef vextir hækka, aukið greiðslubyrðina mikið. Þegar vaxtagreiðslum lýkur þarf hvort eð er að borga af höfuðstól og eignamyndun var engin í fasteigninni á meðan eingöngu var greitt af vöxtum.
• Veldu fjölskyldunni hæfilega dýrt húsnæði sem þið ráðið við m.t.t. greiðslubyrði. Betra er að kaupa minna húsnæði í góðu hverfi, heldur en stærra í óhentugu hverfi.
• Varastu að kaupa fasteign í hverfi þar sem fasteignaverð hefur lækkað mikið undanfarið.

Að lokum:

Ekki fara á taugum við að hugsa um fasteignabólu, en vertu varkár og sýndu skynsemi þegar fjárfest er í fasteign. Veldu lán af kostgæfni og mundu að eignamyndunin skiptir mjög miklu. Fjárfesting í fasteign er fyrir marga stærsta fjárfestingin sem þeir fara út í á lífsleiðinni.